▲ CBRE 웨스트디비젼 마크 홍 부사장은 대형 상업용부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소로 스퀘어피트당 가격을 꼽았다.  ⓒ2007 Koreaheraldbiz.com

<인터뷰>

CBRE 마크 홍 부사장

“캡레잇은 투자 위험성의 반영일 뿐이다. 스퀘어피트 당 가격을 계산하라.”

미국 최대 상업용부동산회사인 CB 리차드엘리스(Richard Ellis)의 웨스트디비젼 마크 홍 부사장은 대형부동산 건물 고르기에 있어 가장 중요한 기준으로 스퀘어피트당 가격을 꼽았다.

최근의 매물 리스팅에 곧잘 등장하는 캡레잇(capitalization rate)은 현재의 투자수익에 근거한 현상적인 수치에 불과할 뿐 근본적인 부동산 가치를 가늠하는 기준은 아니라는 것이다.

홍 부사장은 “요즘 상업용부동산을 이야기하면서 ‘캡레잇이 CD보다 높은가 낮은가’를 바이어를 설득하기 위한 중요한 요소로 부각시키는 경향이 있다”고 지적했다.

그는 “사실상 캡레잇은 가장 우선적으로는 투자의 위험성이 반영된 수치이며, 또 한편으론 얼마나 경쟁이 치열한 매물인가를 나타내는 수치에 불과하다”고 잘라말했다. 캡레잇이 높을수록 오히려 앞으로 감소할 위험성이 높은 매물이라고볼 수도 있다는게 그의 주장.

또한 바이어들이 매물을 고를 때도 은행에 돈을 묻어두고 달리 노동력을 들이지 않고도 편하게 이자수익을 올릴 수있는 CD이자율보다 1~2% 가량 높은 매물을 골라 매입하는 경향이 있는데 장기 투자를 위해서는 경기기복에 크게 좌우되는 캡레잇에 그다지 연연할 필요가 없다는 것이다.

부동산 가운데서도 상업용 부동산 전문가인 그가 투자의 기준으로 삼는 것은 스퀘어피트당 가격이다. 매물에 나온 부동산 가격이 신축 비용보다 높다면, 굳이 매입할 필요없이 새로 신축하면 되기 때문이다.

부동산 재벌 데이빗 리 제미슨프라퍼티스 대표의 파트너였던 홍 부사장은 이어 “데이빗 리 도 캡레잇을 근거로 하지 않고 가장 기본적인 스퀘어피트당 가격을 기준으로 매물을 본다”고 덧붙였다.

“그런 측면에서 대형 오피스 건물의 경우 아직 투자가치가 높다”면서, “아직 다른 상업용부동산에 비해 상대적으로 스퀘어피트당 가격이 낮은 오피스 건물은 현재 가장 투자가치가 높은 부동산 분야로 꼽을 수 있다”고 조언했다.

특히 인구가 밀집하고 있는 LA 한인타운과 다운타운의 경우 머지않아 거주와 업무를 병행하는 곳으로 도시 성격이 바뀌면서 대형 건물의 수요가 더욱 늘어날 것이라는 것도 오피스 건물의 투자 가치가 높게 전망되는 배경이다.

나영순 기자 / LA