투자가들은 투자항목 중에서도 부동산 투자에 가장 관심이 많다.

부동산 투자의 장점은 부동산 가격의 상승의 장점과 임대를 통하여 인컴을 창출할 수 있기 때문이다. 또한 세금혜택이 있어서 현금흐름에 유리한 면이 있다. 이러한 부동산 투자활동 가운데 얻을 수 있는 세금혜택 가운데 하나가 1031 교환(1031 Exchange)이다.

1031 교환은 투자 혹은 비즈니스 목적으로 소유한 부동산에서 가격상승으로 인한 자본이득(Capital Gain) 이 있을 경우 세금납부를 연기시켜 현금유동성을 높이는 방법이다. 다음은 1031교환을 진행할 시에 유의할 사항이다.

첫째, 같은 종류의 재산이어야 한다. 즉 부동산은 부동산으로 교환이 되어야 한다. 빈 땅을 팔고 아파트빌딩으로 교환이 가능하다. 동산인 비즈니스 사업체와 비즈니스 사업체의 교환은 상호 권리금(Goodwill)을 교환하는 것이므로 1031교환에 포함되지 않는다. 그러나 건물과 비즈니스 사업체를 동시에 1031교환을 하는 경우 건물만은 가능하다.

둘째, 투자 혹은 사업용 부동산이어야 하고 주거주지는 안된다. 집 구입 후 1년 살다가 직장관계로 이사하면서 계속 렌트를 주었고 집 소유주는 직장근처 아파트 렌트를 사는 경우에 집소유주가 집을 하나만 소유했더라도 투자용 부동산으로 간주되어 1031교환이 가능하다.

셋째, 부동산을 판 날로부터 45일안에 매입 부동산의 에스크로를 오픈하든가 혹은 아직 에스크로를 오픈할 단계는 아니지만 매입 가능한 부동산을 3개 정도 지적하고 이 중에서 매입하겠다는 결정까지는 해야 하며 자신의 부동산을 판매한 날로부터 180일 내에 매입 절차를 종료해야 하는 제한된 시간 조건을 충족시켜야 세금연기 혜택을 받을 수 있다.

넷째, 1031교환된 부동산에 이사한 후에 소유 후 5년 및 거주 후 2년 이상인 경우에 일인당 25만불씩, 부부인 경우 50만불 세금공제가 가능하다. 의회에서 주 거주지에 대한 면세 규정을 두게 된 배경은 개인이 주택을 소유하도록 장려하려는 뜻이었는데, 1031 교환을 통해서 구입된 주택에까지 이런 혜택을 준다는 것은 적절하지 못하다는 판단에서 이 부분을 명확하게 규정했다.

다섯째, 부동산을 판 금액과 매입 부동산 가격이 같거나 더 비싼 부동산를 구입해야 한다. 결국 부동산 판매대금 전부가 재투자되어야 한다. 만약 부동산의 재구입 목적 외에 사용하게 되면 그 금액만큼은 세금을 지불해야 한다.

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