<부동산 상식> 청약(Offer)에 상응하는 다양한 승락(Acceptance) 

                                  스티브 한 /REMAX 메가그룹 대표브로커 & 스티브 한 회계사무소 CPA

우리가 일상생활을 하면서 접하는 많은 일들의 과정을 보다 세세히 분석해 보면 모든 일의 과정은 계약법에 의한 청약과 승락에 의해 이루어진다고 할 수 있다. 그러나 우리는 실제로 그처럼 세세한 것을 간과하기 쉽다. 그러면 이러한 계약과정 중의 중요 요소인 청약에 상응하는 승락에 관련된 주요 사항을 알아보도록 보자.

첫째, 보통법(Common Law)하에서의 ‘반사상의 원칙(Mirror Image Rule)’이다. 보통법상 청약의 응답은 ‘오직 청약에 대한 정확하게 합당하는 응대’의 경우에만 승락이 될 수 있다. 만약 그 승락이 청약의 조건에 상충되거나, 새로운 조건을 부가하거나, 거절하거나 혹은 재청약(Counter Offer)인 경우에는 승락이 성립될 수 없다.

둘째, UCC(통일상법전) 하에서의 반사상의 원칙을 수용하지 않으며, 청약의 내용에 대하여 승락이 정확하고 합당하지 않은 경우에도 종종 계약이 성립된다. 이는 UCC에서 가장 중요한 조항이다. UCC에 주요사항은 다음과 같다.

(1) 일반 사항 : UCC 에서는 비록 청약에 대해서 승락의 내용이 추가하거나 혹은 다른 내용이라도 어떤 승낙의 표현 혹은 서면 확인서가 있으면 계약이 성립한다. 예를 들면, 구매자가 보증을 포함하는 구매서를 발송했다. 판매자는 보증을 포함 안하는 확인서로 응답했다. 이는 UCC상에서는 계약이 성립하나, 보통법상에는 계약이 불성립한다.

(2) 승락 내용에 조건부내용이 포함된 경우:만약 추가적이거나 다른 조건에 동의하는가의 조건적인 내용이 포함되어 있으면 승락은 성립되지 않는다. 예를 들면, “만약 당신이 본 승락의 뒷면에 있는 모든 조항에 동의한다면, 당신의 청약에 대한 본 승락은 효력이 있다”라고 한다면 이러한 승락은 성립되지 않는다.

추가된 내용이 계약에서 중요하게 계약 내용을 변경한다면 추가사항은 계약의 일부분이 될 수 없다. 예를 들면 계약서상에서 보증사항은 계약의 중요 사항이다. 또한 만약 청약자가 추가사항에 반대하면, 그것은 계약의 일부분이 될 수 없다.

(3) 침묵에 의한 승낙:청약에 의한 반대의사를 표시하지 아니하고 침묵을 지킴으로서 청약을 승낙하는 것을 말한다. 침묵에 의한 승락은 일반적으로 유효한 승락이 될 수 없다.

(4) 상충되는 내용:만약 계약에 상충되는 내용이 포함되어 있는 경우에는 상충되는 내용은 청약은 물론 승락에 포함되는 내용까지 무효로 된다.

(5) 승락이 너무 많이 빗나간 경우:만약 승락이 청약의 내용에서 너무 많이 빗나간 경우에는 승락은 성립되지 않는다.

(6) 구두계약의 확인서:만약 쌍방이 초기에 구두로 계약한 후, 나중에 구두계약 내용을 간추린 확인서를 일방이 타방에 보낸다. 만약 확인서 내용이 구두계약상 추가적인 내용을 포함하는 경우에는 구두계약에 비해 중요하게 다르지 않거나, 혹은 일방이 확인서에 대하여 반대하지 않으면 그 추가사항은 계약의 일부분이 된다.

만약 확인서에 다른 내용이 포함되어 있으면 새로운 사항은 계약의 일부분이 되지 않을 수도 있다. 상기 내용은 계약법상 청약과 승락의 대한 기본사항으로서 계약시에 유의하면 보다 효과적인 계약을 성립할 수 있을 것이다.

▶ 문의 (213) 241-9335