우리가 살고있는 미국에서 집은 일반인들에게 있어서 가장 큰 규모의 안전한 투자 수단이며 상속 수단의 하나이다. 부동산에 투자하면 임대수입 뿐만이 아니라 가치상승에 따른 자본투자이익까지도 챙길 수 있어서 아직까지도 한인들에게 가장 강력한 투자대상 중 하나로 꼽히고 있다.

하지만 부동산이 황금알을 낳는 거위같이 항상 좋은 투자수단일 수는 없다.
부동산은 주식과 같이 유동적이지 않아 쉽게 처분할 수 없기 때문이다. 또한 요즘같이 부동산 경기가 냉각되고 이자율이 상승하게 되면 무리해서 투자한 경우 큰 낭패를 보게된다.

그러므로 부동산을 사고 팔기전 관련 세법과 감사 추세에 대한 파악이 필요하고 또한 자신에게 가장 적합한 절세 전략들을 미리 잘 계획한 후에 투자하는것이 바람직하다. 주거용 주택을 판매할때 발생하는 양도소득세 면제법을 잘 이용해서 절세를 극대화 할 수 있는 요령 중에서 몇가지를 소개한다.

일반적으로 주택을 판매할 당시 지난 5년 중에서 총 2년동안 주거 목적으로 소유하고 사용했을 경우 25만/50만달러까지의 양도차익에 대해 면세혜택을 받을 수 있다. 그런데 2채이상의 주택을 소유한 경우 그 계획을 더 잘 세워야 한다.

첫째로 두 집을 가지고 있고 한집에는 임대를 주고 있을 경우에는 2년이상 살던 집을 팔고 난 후에 임대주던 집에 다시 들어가서 2년이상 살다가 팔면 2집모두 25만/50만달러씩의 양도소득세를 면제 받을 수 있다.

둘째, 두 채의 집을 모두 팔았을 때 그 간격이 2년 이내일 경우 두집의 양도차익을 비교해서 더 많은 양도차익을 낸 주택에만 세금면제를 신청하는 것이다.

한집을 올해 팔고 또 다른집을 부득이 내년에 판다고 했을 때를 예로 들어보자. 처음 집의 양도 차익이 50만달러이고 두번째집의 양도차익이 20만달러가 나올 것으로 예상하면 50만달러 양도차익이 발생한 첫번째 집에는 양도소득세 면제 조항을 적용해서 세금을 전액 면제받고 두번째 집에서 발생한 20만달러에 대해서만 양도소득세를 내는 것이다.

하지만 이 양도소득세율도 조지 부시 대통령이 통과시킨 2003개정세법에 따라 연방 정부의 양도소득세율이 20%에서 15%로 절감됐다.  또한 10%나 15%의 소득층에 해당될 때 양도소득세율이 현행 10%에서 5%로 대폭 삭감돼 부담이 많이 덜어졌다.

그런데 1031 Exchange로 판매한 임대주택일 경우에는  2년이 아니라 5년이상 그 주택을 소유했어야만 면세 혜택을 받을 수 있다.
따라서 임대주택을 팔고 다른 임대주택을 구입하기 전에 몇년 안에 팔 것인지를 예상해 1031 Exchange를 할 것이냐 아니냐를 신중하게 판단해야 할 것이다.

세번째는 축소된 액수로 면제 혜택을 받는 방법이다.
비록 지난 5년중 채 2년을 살지 못했다 하더라도 직장을 옮기거나 건강상의 이유로 이사를 해 집을 팔았거나 예상치 못한 사건 때문에 이사를 하게 된 경우에는 축소된 액수이지만 면제 혜택을 받을 수 있다. 

예를 들어 1년만 살다가 이와같은 사유로 집을 팔게 돼서 양도 수익이 발생하면 최고 액수의 절반에 해당하는 싱글 12만 5000달러, 기혼자 25만달러의 면세 혜택이 가능한 것이다.
▶문의: (213)383-1127

제임스 차/공인회계사