[제이양의 부동산 인사이드]

오바마 정부의 융자조정 프로그램과 차압방지정책에도 불구하고 주택 차압률은 좀처럼 줄지 않고 있는 실정이다. 따라서 주택을 포기하는 주택소유주들이 시간이 갈수록 늘고 있다. 주택차압전문사이트인 리얼티트랙에 의하면 지난 3분기 중 ‘채무연체통지서(NOD)’를 포함해 ‘트러스트 세일통지서(NOT)를 받은 주택은 93만7840채인 것으로 나타났다. 미국의 주택 136채에 하나 꼴인 셈이다.
　
그렇다면 모기지 상환에 어려움을 겪고 있는 사람들은 과연 언제 주택을 포기하게 될까? 주택소유주들은 주택의 가치가 모기지 융자액의 90%선으로 떨어지면 집을 포기하는 것으로 대학연구기관 조사에서 밝혀졌다.
　
또다른 연구조사에 따르면 융자은행들이 남아있는 채권에 대한 책임을 물을 수 없는 경우 주택을 의도적으로 포기하는 경우가 많은 것으로 드러났다.
　
일부지역에서는 융자은행들이 주택압류를 통해 채권을 모두 회수하지 못하는 경우라도 잔존채권에 대해 추가 법적조치를 금지하고 있는데 이같은 모기지부채가 주택가격보다 훨씬 많을 경우 설령 모기지를 상환할 수 있는 여력이 있다할지라도 일부러 주택을 포기하는 사례가 자주 발생한다는 것이다. 실제로 주변에서 살펴보면 주택을 구입할 당시 다운페이먼트를 많이 하지 않고 구입한 경우에는 보다 쉽게 집을 포기하는 것을 볼 수 있다.
　
경기침체와 더불어 전체 모기지 관련 채무불이행 중 네거티브 에퀴티에 따른 채무불이행이 25%정도나 차지하고 있는데 이는 갚지 못해서가 아니라 더이상 모기지를 상환할 가치가 없다는 판단에 따라 발생한다고 보는 것이 더 적절하다고 하겠다.
　
이처럼 의도적인 채무불이행(전략적 연체라고도 한다)을 하는 사례는 부자나 고가주택 소유자일수록 더 많이 발생한다고 한다. 주택가격이 20만달러 이하인 경우 별다른 차이가 없지만 50만~70만달러인 지역은 채무불이행이 2배이상 많이 발생하고 있다.
　
무디스이코노미닷컴에 따르면 주택시세가 원금보다 낮은 소위 ‘깡통주택’수가 전국적으로 1540만채에 달한다. 이 숫자는 2010년 3분기쯤에 1740만채로 늘어날 것이라고 한다. 도이치뱅크가 지난 8월에 조사한 자료를 이보다 더 심하다.
　
도이치뱅크는 2009년에 ‘깡통주택’수가 전체 주택소유주의 27%인 1400만채이지만 주택가격이 안정될 시기에 이르면 이 숫자는 무려 2500만채로 급증할 것이라고 예상했다. 그렇게 되면 미국내 주택소유주의 48%가 집값이 모기지 보다 낮은 이른바 언더워터(Underwater) 상태에 빠져든다는 얘기다. 언더워터 상태가 늘어날 수록 자발적인 채무불이행도 비례해서 늘어나게 마련이다. 크레딧기관 엑스피리언이 지난달에 조사한 바에 따르면 캘리포니아 지역에서는 2008년에만 의도적인 채무불이행이 3년전에 비해 무려 68배나 급등했다.
　
이 기간 동안 캘리포니아의 주택 중간가격은 2005년 52만2670달러에서 2008년 34만6100달러로 추락했으니 저간의 사정을 짐작할 만하다.
　
앞으로 제2의 차압대란을 걱정하지 않을 수 없는 이유다.
 
이노 부동산 대표/(213) 500-7544