오렌지 카운티에 거주하는 김모씨는 지난해 투자매물을 찾다가 LA 중심가에 위치한 쇼핑센터 매물을 소개받고 크게 놀랐다.
　
가격이 비슷한 크기의 매물들보다 믿을 수 없을만큼 저렴했기 때문이다. 이유인즉 다음과 같다. 이 쇼핑센터는 50년동안 그라운드 리스(Ground Lease)로 묶여 있었기 때문이었다.
　
이처럼 종종 용어조차 생소한 ‘그라운드 리스’매물들이 의외로 많다. 그렇다면 그라운드 리스란 과연 무엇이며, 어떤 장·단점이 있을까?
　
그라운드 리스란 일반적으로 개발되지 않은 땅을 개발하기 위해 장기 리스를 할 때 사용된다. 즉, 일정 기간동안 해당 부동산을 독점적으로 사용할 수 있음을 말한다. 특징은 임차인이 땅에 대한 권리는 없고 건축물에 대한 권리만 갖는다. 그라운드 리스의 형태는 리테일, 주택, 주차장, 공원, 농장, 골프코스 등으로 다양하게 적용될 수 있다. 하지만 필지 성격에 따라 그라운드 리스의 기간이 제한되기도 한다.
　
대부분 리스기간은 35년, 55년, 99년 등 장기간인데 캘리포니아에서의 리스기간은 99년을 넘을 수 없다. 한인타운의 몇몇 대형 쇼핑몰에도 그라운드 리스가 있다. 김씨의 경우처럼 구입을 제안받은 매물이 가격이 지나치게 싸다면 우선적으로  그라운드 리스일 확률이 높다. 대부분 수익률은 일반 매물들보다 높은 편으로 투자대비 수익률을 잘 분석해 볼 필요가 있다. 
　
이처럼 일반 리스와는 달리 개발이 일부 되어있거나 미개발 부동산을 리스할 경우 주로 이용된다.
　
임차인은 일반 리스보다 임차인에게 신축 또는 증축을 용이하게 할 수 있는 권리를 받는 경우가 많다. 임차인이 그라운드 리스 기간 동안 부동산 개발을 한 건물은 임대 기간 동안 소유권 행사를 할 수 있지만 임대가 끝나면 임대인에게 반환된다. 그렇다면 그라운드 리스를 하는 이유는 무엇 때문일까? 해답은 세금인 경우가 많다. 　렌트는 전액이 비즈니스 운영비용으로 계산돼 세금 공제가 가능하지만 모기지 페이먼트일 경우는 이자비용만 공제할 수 있으므로 그라운드 리스 임차인은 개발에 소요되는 비용 뿐 아니라 임대인에게 지불하는 렌트비 또한 공제할 수 있으므로 세금면에서 유리하다.
　
또한 토지구입에 필요한 초기 투자금액을 절약할 수 있다는 장점도 있다으며 동시에 건물 소유권이 있으므로 건물에 대한 감가상각을 할 수 있는 권리도 있다.
　
그라운드 리스를 주는 임대인의 경우엔 어떤 이점이 있을까?
　
▶첫째, 토지의 소유자로서 토지 가격  상승분에 따라 렌트 수입을 올릴 수 있고, 소유권을 계속 유지할 수 있다.
▶둘째, 일반적으로 미개발 토지를 파는 경우엔 즉시 양도차액에 따른 세금을 내야 하지만, 그라운드 리스의 경우엔 토지 매매가 아니기 때문에 토지를 돌려받을때는 그동안 올라간 토지 가격에 대해서 자본이득에 대한 세금이 없다.
▶셋째, 리스 기간이 끝나면 개발된 건물에 대한 소유권을 갖는다.
▶넷째, 일반 리스에 비해 장기 리스임으로 장기간 안정된 렌트를 확보할 수 있다.
▶다섯째, 토지 사용자가 토지에 대한 제반 비용들을 전부 지불함으로 토지 소유자에게는 비용 부담이 전혀 없다는 사실이다.
　
그라운드 리스에 대한 단점으로는

▶첫째, 만일 사용자가 리스를 할때 금융기관에서 융자를 받았을 경우, 그 토지는 융자에 귀속되어 있고 융자에 대한 페이먼트를 못할 땐 금융기관에서 해당 토지를 차압할 수도 있기 때문에 토지에 대한 소유권을 빼앗길 수도 있다.
▶둘째, 다른 사용자가 토지위에 있는 건물을 사용하고 있으므로 매년 건물에 대한 감가상각이나 기타 세금 혜택을 볼 수 없다.
▶셋째, 건물에 대한 소유권이 없으므로 건물 가치 상승에 따른 이익을 리스기간 동안 볼 수 없다.
　
이노 부동산 대표 / (213) 500-7544