▲ 비 부동산 부사장   ⓒ2011 Koreaheraldbiz.com

최근 주택가의 추가 하락은 없을 것이며 일부지역은 집값이 상승할 것이라는 희망적 전망이 나오고 있다.

하지만 현재의 주택시장의 주택가는 이미 역대 최저치로 떨어진 상황이라 부동산버블이 절정에 달했던 지난 4-5년 사이에 주택을 구입한 홈오너들은 소유 주택을 팔아야 할 입장이 되더라도 제값에 팔 수 없고 모기지 페이먼트 부담으로 재융자를 하려해도 이마저도 여의치 않은상황에 처했다. 생활의 보금자리이자 가장 큰 자산이었던 주택이 마치 구멍난 물병에서 물이 세는 것처럼 주택 소유주 자산 감소의 제 1원인이 되고 있다.

 쉽게 설명하면 지난 몇년 사이에 20% 정도 다운 페이먼트를 하고 구입한 주택의 상당수가 현시세보다 융자액이 많은 깡통주택화 됐는데 이런 주택을 판매하기 위해서는 숏세일이외의 해결책이 없는 상황이 온 것이다.
　
오바마 행정부는 한없이 지체되는 숏세일의 빠른 진행을 위해 새 가이드라인을 속속 발표하고, 은행들도 밀려있는 숏세일매물들을 해결하기위해 시스템 업그레이드 및 신규인력 채용을 실시하고 있는 상황이어서 앞으로는 숏세일 처리기간이 지금보다는 빠르게 진행될 듯 하다. 향후 1~2년간 숏세일 주택이 전체 거래주택의 50%까지 상승할 수 있다는 전망이 나오는 상황에서 희소식이 아닐 수 없다.
　
자 이제 주택 소유주가 숏세일을 할 수 있는 조건을 알아보자. 오바마 행정부의 주택융자재조정정책(The Home Affordable Fore closure Alternative Program)혹은 은행 자체의 융자재조정 거부 통고가 나오는 동시에 해당카운티에 차압을 시작하는 등기를 하게된다. 그리고 집주인에게 차압절차가 시작되었다는 통고인 N.O.D.(Notice of Default)를 내 보낸다. 이것이 숏세일 시작의 제 1단계다. 단 주택소유주 누구나 숏세일을 통해 집을 정리할 수 있는 것은 아니다.

우선 집을 포기할 수밖에 없는 어려운 상황(Hardship)을 은행에서 인정해야한다.예를 들면 ▲실직이나 자영업자들의 수입감소로 인한 월부금 상환이 어려워지거나 ▲이혼이나 건강상의 문제로 주택 유지가 어렵고 ▲ 혹은 직장을 바꾸게 되어 멀리 이사를 가야하나 떨어진 집값으로 인해 집을 팔 수 없거나 ▲집을 살때의 융자가 월페이먼트를 줄이기 위해 원금이 늘어나는 융자플랜(Pay option ARM)을 선택했거나 ▲3년 혹은 5년 고정으로 론(loan)을 했는데 만기가 되어 재융자를 해야하는 데 주택가 하락 혹은 은행의 융자조건이 까다로워 재융자가 불가능할때 등의 조건을 충족해야한다. 이런 상황을 입증할 수 없다면 숏세일을 통해 주택을 처분하는 것이 인정되지 않는다.
　
한편 주택 소유주의 경우 숏세일로 주택을 내놓을 시 다음 상황을 반드시 명심해야 한다. ▲숏세일이라도 집을 잘 관리하여 좋은 상태를 유지하여야하며, ▲셀러에게 돈을 빌린 채무자로서의 의무와, 집주인으로서의 권리가 있으며,▲2차 3차이상까지의 론이 있는 경우에는 셀러의 재정상태에 따라 셀러가 돈을 내야하는 경우도 있을 수 있는 점 ▲숏세일이 진행중인 경우에도 셀러는 융자금을 상환해야 하는 의무가 있으므로  융자은행에서는 크레딧회사에 숏세일중에 페이먼트가 되지않은 것을 보고하는 지의 여부를 유심히 관찰해야 한다.