▲ 미셸 원   ⓒ2011 Koreaheraldbiz.com

몇 년전의 서브프라임사태 이후 이미 차압된 수백만 가구 이외에도 앞으로 차압에 처해질 주택의 수가 750만채 이상이라는 전망이 나오고 있다. NAR, DQ news 등 공신력 있는 기관들의 연구 자료를 바탕으로 하는 만큼 단순 설에 그치지는 않을 전망이다.

대공황이후 최악의 경기침체의 원인이 된 부동산 시장 붕괴 사태가 해결의 기미를 보이지 않자 오바마 행정부는 몇년전부터 융자재조정이나 시세의 105%까지 융자가 가능한 재융자프로그램을 내놓고 차압 위기에 처한 주택 소유주 돕기에 나섰다.

하지만 지금까지의 결과는 비참한 수준이다. 야심차게 추진한 융자조정정책(HAMP)을 통해 실제로 융자재조정(loan Modification)을 받은 경우는 모두 17만 가구에 불과하고 이를 제외한 수많은 주택 소유주들은 실제 대책이 전무한 실정이다. 
　
비록 숏세일이 채무자의 빚 탕감은 물론 차압을 막을 수 있는 대책이기는 하지만 은행, 셀러, 그리고 바이어 모두 전문 인력 및 경험 부족 등의 이유로 성공률이 높지 못한 편이었다. 그래서 정부가 새로 내어놓은 숏세일정책이 HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternative)다.
　
지난 해 4월부터 시작된 이 정책은 100개이상의 은행들이 동참하고있는 데 이것은 미국내 주택융자를 취급하는 은행의 90%가 넘는 숫자라고한다. HAFA의 조항 중 숏세일셀러에게 가장 큰 혜택이 되는 3000달러 이사비용을 지급받으려면 몇가지 조건이 충족되어야 한다.

우선 2009년 1월1일 이전에 집을 산 주택소유주가 직접 살고있는 집(Owner Occupied)이어야하며, 인컴택스나 전기세등 유틸리티 고지서(Utility Bill)을 통해 심각한 재정난에 시달리고 있음을 증명해야 한다. 즉 60일이상 페이먼트가 연체되었거나 연체되지 않았더라도 실직 혹은 질병등으로 앞으로 페이먼트를 하기 어려운  확실한 이유가 증명돼야 한다.

또한 페이먼트가 적어도 수입의 31%이상이 되어야만 HAFA의 승인을 통해 숏세일을 할수 있게된다.
　
한편 숏세일을 진행하는 과정에서 은행의 입장을 조금 자세히 알게되면 숏세일을 이해하는데 도움이 된다. 그 이유는 현재 대부분 숏세일을 진행하고 있는 은행들은 뱅크 오브 아메리카(BOA), 웰스파고, 또는 체이스 은행 등 대부분의 한인들이 모기지 대출을 받은 대형은행들이 주를 이루지만  실제로 채무자인 홈오너의 주택담보(Mortgage loan)을 소유하고 있는 투자자는 별개인 경우가 많기 때문이다.

즉 홈오너가 집을 살때 론(Loan)을 받았던 은행에서, 집의 저당권(note)을 다른 투자자(Investor)에게 팔아 소유주가 바뀌게 됐음을 의미한다. 예를 들어 인디맥 은행의 경우 은행이 관리하고 있는 주택담보의 90%이상이 이미 외부투자자에게 팔려나가 해당은행은 소유주가 바뀐 주택담보에 후속 서비스만 대행하고 있는 것이다.

이 경우 투자자들은 다른 은행일수도 있고 가끔은 개인 투자자가 될 수도 있으나 현재는 많은 경우 정부기관인 페니매(Fannie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)이 주택소유주들의 담보권을 가지고 있다. 이런 이유들 때문에 은행에서 숏세일 승인을 한 이후에 투자자가 새로운 조건을 내세워 셀러나 바이어를 혼란스럽게하는 경우가 생긴다.
 
비 부동산 부사장