수익용 부동산에 대한 세금 보고인 스케쥴 E의 마감일이 오는 3월 15일로 다가왔다.

수익용 부동산에 대한 세금 신고일이 3월 15일로 다가오면서 한인 투자자들도 서둘러 신고를 해야 할 것으로 보인다.

부동산에 관계된 세금은 소유용도가 본인의 거주용인지 아니면 임대용인지에 따라 그 세율이 결정된다. 본인 거주용(혹은 4유닛 이하 주택)은 개인용도로 수입이 없기 때문에 이자와 재산세가 공제되고 세금보고 역시 일반 보고일인 4월 15일까지 스케쥴 E를 통해 하면 된다.

하지만 임대용 건물(상가, 빌딩, 4유닛 이상 주택 등, LLC 혹은 S-CORP 소유인 경우)은 투자용 혹은 사업용으로 구분되어 임대수입 보고와 함께 임대수입을 벌기 위한 모든 비용이 공제되며 이를 위한 세금 보고 마감일이 오는 3월 15일까지다.

부동산 관련 세법 전문 차비호 CPA는 “투자용 부동산(주택, 상가 건물 등등 모두 포함)을 구입해 임대료를 받는 경우는 한해 동안 받은 임대수입과 그 수입을 위해 발생한 관련 비용들을 다음달 15일까지 보고해야 한다”며 “임대수입은 물론, 건물과 관련돼 소요된 비용을 체계적으로 정리해 관련 서류와 함께 제출해야 최대 절세 효과를 거둘 수 있고 만에 하나 발생할 수 있는 감사에 대비할 수 있다”고 말했다.

임대용 건물은 임대 수입을 보고하면서 이에 따른 운영 경비와 감가상각 경비를 공제 받을 수 있다. 계약시에 지불하는 예치금(Security deposit) 임대수입에서 제외된다. 단 임대자가 계약을 위반하거나 렌트비를 지불을 하지 않으면 이를 미납 임대료로 간주해 임대수입에 넣어야 한다.

 

광고, 자동차 비용, 부동산 에이전트 커미션, 수리와 관리비, 보험, 은행 이자, 변호사, CPA 경비, 재산세 등 각종 세금, 전화, utility 등은 물론 재산세, 건물 및 기타 자산의 감가상각, 유지비용(수리 및 관리비), 모기지 이자, 그리고 기타 비용 등도 공제 사항이 된다. 따라서 서류를 준비하는데 생각보다 상당히 많은 시간이 소요되며 준비 기간도 길게 잡아야 한다.

차 회계사에 따르면 보유 형태로는 건물주가 자신의 사업을 소유건물에서 하는 경우, 사업체는 S Corporation 으로, 부동산은 개인소유나 LLC 를 만들어서 분리, 소유하는 것이 유리하다. 개인이 소유하면 사업체가 렌트비를 개인에게 지불하고 발생하는 모든 경비를 Schedule E 를 통해 한다.

 

LLC 가 부동산을 소유한 경우도 사업체가 LLC 에게 렌트를 지급하고 LLC 는 임대수입과 발생하는 비용을 따로 보고해야 한다. 거주 주택 이외의 모든 부동산은 개인소유나 LLC 로 소유하는 것이 S Corporation 이나 C Corporation 으로 소유하는 것보다 세금상 유리하다는 것이 차 회계사의 조언이다.


최한승 기자