“과연 구매 VS 렌트를 가르는 모기지 금리의 티핑 포인트는 얼마?”

한인 A씨는 최근 생애 첫 주택 구입을 놓고 고민이 많다. 수입만을 놓고 본다면 집을 사는데 큰 부담은 없다. 부부모두 전문직으로 고소득인데다 부모님께 물려 받은 돈은 최소 20%를 요구하는 다운페이먼트 비용으로 충분하다.

 

하지만 지난 부동산 경기 침체를 바라보며 마음 속에 자리잡은 불안감은 물론, 장기적 관점에서 구매와 렌트 중 과연 어떤 쪽이 이득인가에 대한 판단이 서지 않는 것이 주택 구매 결정을 가로막고 있다. A씨는 “누가 정확한 근거를 바탕으로 설득력 있는 기준을 제시해줬으면 좋겠다”고 부탁했다.

티핑 포인트(Tipping 포인트, 상황이 극적으로 바뀌는시점, 유사용어로 임계점이 있다)는 A씨와 같은 고민에 빠진 이들에게는 하나의 조언이 될 수 있다.

각자의 거주 지역에 따라 다르겠지만 부동산 포털 트룰리아가 지난 3월부터 5월까지 2개월간 미 전역 주택의 리스팅 가격, 렌트비, 모기지 금리, 총 투자 비용(보험, 재산세 등)을 종합해 산출한 구매와 렌트의 티핑 포인트는 바로 ’10.5%’다. 부동산 경제 학자들이 말하는 7%대 금리는 물론 일반인의 예상보다 현저히 높은 수치다. <표참조>

지난 수개월간의 금리 동향에 맞춰 구매가 렌트보다 얼마나 이익(30년 고정, 20만달러 다운페이먼트, 최소 7년 거주 기준, 미 전역 평균치 적용) 인지 알아보자.

우선 지난 5월 말(3.9%) 금리로 대출할 경우 구매는 렌트보다 41%가 저렴하다. 3.9% 금리를 적용하면 미 전역의 100대 도시 모두 구매가 렌트에 비해 저렴했다. 심지어는 모기지 페이먼트를 세금보고시 감세 항목으로 분류하지 않는다 해도 구매는 렌트보다 29%저렴했다.

 

금리가 5%대로 올라도 구매는 렌트에 비해 34%가 이익이다. 렌트와 구매의 타산성이 한 지점에서 만나려면 금리가 10.5%까지 올라가야 한다.

한편 이번 조사에서는 티핑 포인트 전체 상위 10개 도시(티핑 포인트가 낮은) 중 무려 8곳이 가주에 집중되면서 캘리포니아의 열악한 주택 구매 환경이 다시 한번 확인됐다.

북가주 샌호세는 구매와 렌트의 티핑 포인트가 5.2%로 전국에서 가장 낮았다. 샌프란시스코와 호놀룰루는 각각 5.4%와 5.8%로 나타났고, 뉴욕과 오렌지카운티가 6.8%로 뒤를 이었다. 샌디에고 7.5%, 벤츄라 8%, 새크라멘트 8%, 그리고 오클랜드 8.2%도 티핑 포인트 상위 도시 10개에 이름을 올렸다.

 

하지만 이를 바꿔 이야기하면 가주에서 모기지 금리가 8% 초반대 까지는 여전히 구매가 렌트에 비해 유리함을 의미해 주택 구매와 렌트 사이에서 고민하는 잠재적 주택 구매자에게 좋은 가이드라인을 제시했다.

반면 가격 기준 주택 구매 여건이 가장 좋은 곳은 디트로이트로 모기지 금리가 무려 35.8%까지 치솟아도 구매가 렌트에 비해 저렴했다. 이외에 멤피스(21%) 인디애나 주 게리(20.8%), 미시건 워렌(20.2%) 등도 모기지 금리 상승과 무관하게 주택 구매 여건이 좋았다.

최한승 기자