지난 한달간 모기지 금리가 쉬지 않고 오르면서 “주택 시장의 회생 여부는 이제 모기지 금리에 달려있다”는 전문가들의 분석이 나오고 있다. 그렇다면 주택 시장을 좌지우지 하는 모기지 금리는 과연 무엇이 움직이는 걸까

모기지 금리는 대략 2가지 요소가 움직인다. 금리 변동의 가장 큰 원인은 10년 만기 미국 국채금리다. 미 10년 만기 국채금리는 모기지금리의 선행지표로 여겨지며 수익률이 떨어지면 모기지 금리도 하락하며 수익률이 오르면 금리가 동반 인상된다. 지난주 미 10년 만기 국채 금리는 2.48%로 지난 6월 말 최고치였던 2.74%에 비해 하락했다. 하지만 이 역시지난해 7월의 1.43%에 비하면 1% 포인트 이상 높은 수치며 지난 1999년에서 최근까지 10년 만기 국채 수익률(평균 5.25%)과 최근 5년간의 평균 수익률(3.38%)을 감안한 경기의 순환 주기를 기준으로 보면 금리의 지속적 상승은 불가피하다고 볼 수 있다.

두번째는 물가 인플레이션이다. 지난 16일 연방노동통계국(Bureau of Labor Statistics)이 발표한 6월 소비자물가지수(Consumer Price Index -CPI)는 0.5% 상승했다. 이는 연간으로 따지면 6% 상승으로 볼 수 있다. 개솔린과 기본 식자재의 비용이 오른 것이 소비자 물가 상승으로 이어진 것인데 경제 전문가들에 따르면 소비자물가지수와 모기지 금리는 그 상승과 하락을 같이 한다.그 이유는 물가 상승으로 인한 소비 저하 및 소비기간의 불안정화에서 찾을 수 있다. 물가가 오르면 소비자들은 당연히 소비를 줄이고 일정한 패턴과 계획이 아닌 “꼭 사야만 할때”만 제품을 구매하게 된다. 이는 모기지 시장에도 마찬가지로 적용되는데 물가 상승으로 지갑이 얇아지면 당연히 주택 구매가 줄기 때문에 은행을 포함한 금융기관들은 모기지 금리를 올려서 손실 메우기에 나선다는 것이다.

실제 물가와 금리의 급상승이 이어지는 요즘 모기지 신청건수 (MBA 17일 발표 기준)는 지난 11주 중 10주간 감소세를 기록했고 특히 모기지 시장 전체에서 그 비중이 가장 높은 재융자 마켓(전체 63%)을 얼어붙게 만들었다. 재융자 63%는 지난 2011년 이래 최저치로 현재 재융자와 관련한 각종 인센티브 프로그램이 붐을 이루고 있는 것과 재융자를 통해 상환기간 동안 최소 수만달러에서 최대 수십만달러를 절약할 수 있음을 감안하면 부동산 시장 회복세에 찬물을 끼얹은 셈이다.

물론 최근 이어지고 있는 경기회복세가 장기적으로는 고용안정과, 인금상승 그리고 제반 경제 여건 향상을 가져올 수 있다. 그러나 금리와 물가가 오를 수록 주택 구입 여건이 나빠지는 것은 자명하기 때문에 부동산 시장에는 악재로 작용할 가능성이 높다.

최한승 기자