Q  저는 부동산을 사는과정에서 셀러와 의 분쟁이 생겨 에스크로가 클로징이 안되고 소송을 통해서만 문제해결을 해야될 입장에 있습니다.  부동산에 관한 소송에는 일반 법원을 통하지 않고 중재재판을 할 수 있다고 들었습니다.  중재재판과 법원을 통한 재판은 어떻게 다릅니까?

A  일단 부동산 매매과정에서 분쟁이 생겨 당사자간에 합의가 되지 않고 소송을 하게 되면, 셀러나 바이어 모두 많은 시간과 비용을 분쟁해결에 소비해야 합니다.  특히 부동산의 특성상, 부동산의 매매는 시간적 요소가 가격에 지대한 영향을 끼치므로 소송에 계류된 부동산은 셀러나 바이어에게 소송에 승소한다 하더라도 피해를 입는 경우가 많습니다. 이러한 부동산 분쟁에 있어서 일반 법원을 통한 소송의 시간과 비용이 지나치게 기 많이 들고 분쟁의 해결을 해결하는 방법으로 조정(mediation) 또는 중재 (Arbitration)를 분쟁의 해결방법으로 선택합니다.  조종이나 중재는 일반적으로 부동산 매매계약서를 작성할 때, 분쟁이 생겼을 경우 법원을 통한 소송이 아니라, 조정과 중재를 분쟁해결 방법으로 선택한다는 것을 문서화했을 때, 법적 효과가 있습니다.  부동산 매매계약서에 조정과 중재에 관한 조항이 없을 경우에는 양자가 조정과 중재를 분쟁해결방법으로 재합의를 하지 않을 경우에는 법원을 통한 소송만이 유일한 분쟁해결 방법입니다.

조정과 중재에 관한 조항이 부동산 매매계약서에 있음에도 불구하고 상대방이 이를 무시하고 법원에 소송을 제기 했을 경우나 조정과 중재를 거부하는 경우에는 중재를 강요하는 소송을 제기할 수 있습니다.  법원은 중재에 관한 권리가 있는가에 관해서만 심리하고 중재의 권리가 있다고 판단되면 중재를 명령하게 됩니다.

조정과 중재의 과정은 다음과 같습니다. 먼저 조정은 일반적으로 변호사 나 은퇴한 판사가 주재하며 양자의 분쟁을 조정하는 것입니다. 조정관 (mediator)은 분쟁의 결론을 내릴 수 없고 다만 양자의 의견을 청취하고 합의를 이룰 수 있도록 양자를 설득하는 역할을 합니다. 중재나 법원에서의 재판과는 달리 조정관은 판결을 내릴 수 없으므로 분쟁당사자는 부담 없이 참여 할 수 있으며 제 삼자로부터 분쟁에 관한 의견을 들을 수 있는 장점이 있으나, 판결권한이 없으므로 분쟁이 합의되기 힘든 사건은 조정에서 좋은 결과를 얻기가 힘듭니다.

반면 중재는 법원에서의 재판과 같이 중재자 (Arbitrator)의 판결은 법원판사의 판결과 같은 효력을 같습니다. 중재의 장점은 민사소송법의 절차에 따라 진행되는 법원소송과는 달리 중재를 대행하는 중재원의 규칙에 따라 진행됩니다.  중재원의 규칙은 민사소송법의 절차보다는 간소하므로 시간과 비용이 훨씬 적게드는 장점이 있습니다. 따라서 시간적 요소에 의해 가격의 변동이 큰 부동산 거래에서는 분쟁의 해결방법으로 중재를 선택하는 경우가 많습니다.  중재자는 일반적으로 은퇴한 판사들인 경우가 많고 사건의 내용에 따라서 중재자를 선택할 수 있는 것 또한 중재의 장점입니다.

위와 같이, 부동산 매매계약을 체결할 때 분쟁해결 방법에 관한 조항도 자세히 검토하셔야, 분쟁이 발생했을 때, 효과적의 대응을 할 수 있습니다.

문의 (213)487-2371