오피스 빌딩은 주택이나 상가처럼 아직 일반 투자들이 접근하기 어려운 요소들이 있다. 특히 아직 상가에 비해 현저하게 낮은 렌트비 때문에 수익성이 낮아 자금력이 충분하거나 장기적인 투자처로 인식되고 있다.

때문에 전문성이 떨어지는 일반 투자자들은 오피스 매물에 크게 관심을 두지 않았지만, 상가나 다른 상업용 부동산 가격이 급등하고 매물이 부족해 지면서 일반 투자자들도 오피스 빌딩으로 눈을 돌리고 있다. 이에 오피스 빌딩 구입시 확인할 사항들을 정리해 본다.

▲투자목적=오피스 빌딩은 구입시 시세 차익을 위한 투자인지, 렌트수익을 올리기 위한 매입인지, 또는 용도를 변경해 부동산 가치를 높이기 위한 것인지 먼저 분명히 해야 한다. 이를 위해서는 지역의 조닝과 변경가능한 용도, 제한 조건 등을 확인해야 한다.

▲관리시스템=오피스 빌딩 투자자는 대부분 자체적으로 부동산관리회사를 운영하고 있는 경우가 많다. 상가의 경우 대부분 입주자들이 자체적으로 자기 공간을 관리하는 반면 오피스는 모든 관리를 랜드로드가 일임받기 때문이다. 빌딩 청소부터 전기, 상하수도, 스프링쿨러, 알람시스템 등 빌딩 관리에 잇따르는 전문회사만도 10여 군데 이상 연결돼 있기 때문에 오피스 빌딩 투자자로서는 이런 관리시스템에 대해 숙지할 필요가 있다.

▲리턴 확인=오피스 빌딩은 임대료에 관리 비용이 포함돼 있다. 상가는 렌트비와 별도로 관리비를 부가하지만, 오피스는 렌트비로 모든 관리 비용 지출까지 예산으로 잡아야 한다. 또한 상가는 임대 공간이 렌트 계약 공간이지만, 오피스는 렌트 계약 공간에 공용 공간이 포함돼 있는 것도 다른 점이다. 가령 1000sqft를 임대할 경우 실제 입주자가 독립적으로 쓰는 공간은 750sqft 안팎이다.

▲융자퀄리파이=오피스 빌딩은 금액 단위가 크기 때문에 거래에 앞서 가능한 융자 조건을 충분히 조사해야 한다. 융자 업체나 라인에 따라 이자율이 적게는 5%대에서 10%로 큰 차이가 나기 때문이다. 금액이 수천만달러에 달하는 오피스 빌딩 셀러의 경우 오퍼 가격보다는 에스크로 클로징이 가능한 바이어인지를 중요한 요소를 꼽을 만큼 바이어의 크레딧과 자금력, 융자 노하우 등이 거래 성사를 좌우한다.

나영순 기자[LA]