<부동산 상식> 부동산 계약의 해석

계약당사자간에 계약내용에 관한 각자의 실체적 의사가 일치하고, 또한 실체적 의사와 계약의 외형적 내용이 일치하는 경우에는 문제점이 없다. 하지만 계약당사자간에 실체적 의사가 서로 상이하거나 실체적 의사와 외형적 내용이 일치하지 아니하는 경우에는 계약의 해석문제가 생긴다.

당사자간에 합의가 일치하는 경우에는 당사자의 실체적인 의사가 우선적인 기준이 된다. 그러므로 양 당사자간의 실체적인 의사가 일치하는 경우, 당해 실체적 의사가 계약의 외형적 내용과 일치하지 아니하더라도 당사자의 실체적 의사가 우선적인 효력을 발휘해 최종적인 계약의 내용이 된다.

당사자간의 의사가 일치하지 않는 경우에 계약의 내용을 해석하는 경우에 당사자간의 실체적의사가 합치하지 아니한다면 과연 무엇이 계약의 내용인지에 대한 의문이 발생한다. 이러한 경우에는 ‘reasonable person(합리적인 일반인)’이 양 당사자와 동일한 상황에 있는 경우 어떠한 의미로 계약을 체결하였는가의 ‘objective standard(객관적인 기준)’이 적용되어 진다.

계약의 내용을 해석하는 경우 당사자간의 실체적 의사도 합치하지 않고, 합리적인 일반인도 서로 다르게 계약을 해석할 수 있는 경우에 계약은 당연 무효로서 성립되지 않는 것으로 간주한다. 계약서를 해석시에 계약의 내용이 가장 중요하나, 이것 외에도 ‘extrinsic evidence(외부증거)’, ‘course of performance(계약의 이행관행)’, ‘course of dealing(계약교섭과정)’ 및 ‘usage(관행)’ 등이 참조된다.

계약을 이행하는 방법 중에 가장 중요한 원칙은 ‘parole evidence rule (구두증거배제의 원칙)’이다. 구두증거배제의 원칙은 당사자간에 최종적으로 완성된 게약서가 있는 경우 당해 계약성립 이전에 당사자간에 행한 ‘parole evidence(구두증거)’ 혹은 합의는 해당 계약내용의 변경, 추가 또는 배제하기 위한 증거로서 채택할 수 없는 원칙을 칭한다.

구두증거배제의 원칙의 요건은  첫째, 당사자간에 최종적으로 완성된 계약이 존재해야 한다. 둘째, 구두증거는 배제된다. 구두증거란 ‘최종적으로 완성된 계약’의 체결전에 성립된 구두 또는 문서에 의한 합의 또는 ‘최종적으로 완성된 계약’의 체결과 동시에 성립된 구두에 의한 합의로서 ‘최종적으로 완성된 계약’과 대상이 중복되는 합의를 칭한다.

‘최종적으로 완성된 계약’이 체결된 이후에 동 계약의 내용을 변경하기 위해서 성립된 구두 또는 문서에 의한 합의는 하나의 독립된 계약으로서 구두증거배제의 원칙이 적용되지 않는다.
구두증거배제의 원칙은 다음과 같은 예외를 갖는다.

첫째, 구두증거가 ‘최종적으로 완성된 계약’과 ‘separate consideration(독립된 상호대가 교환)’에 바탕을 두는 경우.

둘째, 구두증거배제의 원칙이 ‘최종적으로 완성된 계약’에서 생략되거나 부족한 부분을 보완, 해석하는 경우.

셋째, 구두증거가 ‘최종적으로 완성된 계약’이 사기, 강박 또는 착오에 의해 체결됐음을 입증키 위한 경우에는 구두증거가 유효한 증거로 채택될 수 있다. ▶ 문의 (213) 241-9335

스티브 한  RE/MAX 메가그룹 대표브로커 & 스티브한 회계사무소 CPA