세금보고 마감일을 눈앞에 두고도 많은 사람들이 여전히 부동산 모기지 세금 공제액을 두고 의견이 분분할 것 같다. 어떤 사람은 ’100만 달러까지만 세금공제를 받는다’라고 하고, 누군가는 ‘두 집까지만 받으니까 세번째 투자용 부동산부터는 살 필요가 없다’ 라고 말할 것이다. 부동산 모기지 세금 공제액은 정말 얼마까지일까? 답은 의외로 아주 간단하다. 결론부터 말하자면 부동산 모기지의 모든 이자가 세금공제된다는 것은 희망사항이다. 왜냐하면 모기지 이자가 세금공제되는 경우가 있는 가하면 또한 되지 않는 경우도 있기 때문이다.
1. 세금 공제 가능한 부채:  취득부채 & 홈 에퀴티 부채
IRS (Internal Revenue Service)에 따르면 세금공제 가능한 부동산 모기지 부채는 크게 두가지인 취득부채(Acquisition Indebtedness)와 홈 에퀴티 부채(Home Equity Indebtedness)로 나뉜다.’취득 부채’란 처음 주거용 부동산을 구입할 때 발생한 빚, 즉 융자금을 말하고, ‘홈 에퀴티 부채’란 취득 부채 상한가를 넘어서 집의 개선이 아닌 다른 이유로 발생되는 부채를 말한다.
(1) 취득부채
주거용 건물을 취득, 짓거나 홈 리모델링 할 때 발생한 것이다. IRS는 모기지 이자가 세금공제를 받기 위해서는 그 부채가 주거용으로 사용하는 곳을  짓거나, 취득하거나, 상당부분 개선하는 (Substantially improving) 홈 리모델링 할 때 발생하는 것이어야 하며, 상한가는1백만달러까지라고 규정짓고 있다. 예를 들어 A라는 사람이 주거용 집을 구입하면서 빌린 모기지가 20만달러라면 이 집의 세금 공제 가능한 취득부채는 20만달러이다. 그런데 이 사람이 주거용 집말고도 두번째 집, 캠프 트레일러및 보트 등을 소유하고 있어 총 융자금액이 60만달러라면 이 경우 세금공제 가능한 취득부채는 60만달러와 첫번째 집 20만달러로 총 80만 달러가 된다. 여기서 ‘주거용’(residence) 부동산은 거주 목적으로 사용하는건물로, 살고 있는 두번째 집 또한 포함하고 있다. 그러나 그 두번째 집을 리스나 렌트로 내 놓았을 경우 이때 모기지 이자는 ‘렌탈 경비’로 공제될 수는 있지만 주거용 건물로서 모기지 이자 세금공제 대상은 될 수 없다. 모기지 융자를 갚아 나갈 수록 채무부채는 줄어들며 재융자나 추가 융자 통해 다시 늘어나지 않는다. 여기서 많은 사람들이 간과하기 쉬운 사실은 모기지 융자금을 갚아 나갈 수록 세금 공제 가능한 취득부채 또한 줄어 든다는 것이다. 또한 재융자를 하거나 추가 융자를 얻는다고 해서 더 늘어나게 되지 않는다는 것을 유념해야 한다. 예를 들어 A의 주거용 건물의 오리지널 취득부채가 20만달러였는데, 그동안 융자금을 값아 나가면서 이제 융자금이 10만달러로 줄어 들었다고 한다면 이 주거용 건물의 세금 공제 가능한 취득 부채는10만달러가 된다.
(2) 홈 에퀴티 부채
홈 에퀴티 부채는 시장가격에서 취득부채를 뺀 것으로, 집을 개선하기 위해 빌리는 목적 이외의 것으로 발생된 부채를 말하는 것이며 세금 공제 가능한 금액은10만달러까지이다. 다시 A의 예를 들자면, 이 부동산의 세금 공제 가능한 총 부채는 주거용 건물의 취득부채 10만달러와 두번째 집, 캠프 트레일러, 보트 등을 포함한 60만 달러에다  홈 에퀴티 부채 10만달러를 포함해서 총 80만달러가 된다.
많은 부자들이 주거용 집을 자주 사고 팔고 하는 이유중의 하나가 바로 이 취득채무의 세금공제 때문이다. 이들은 새로운 주거용 부동산을 ‘이자 온리 론’ 으로 구입한 집의 새로운 채무부채를 받기 때문에 그만큼 더 높은 이자의 세금공제 혜택을 받게 되는 것이다.
간단하게 정리하자면,세금 공제 가능한 부동산 이자는 일반적으로 취득부채 상한선 100만달러+ 홈 에퀴티 부채 10만달러로 총 110만달러까지라고 보면 된다. 이때 상한 금액 이상을 넘어선 융자금액에 대해서는 테크니컬하게 보자면 세금공제 적용이 되지 않는다. 좀더 구체적인 내용은 세금관련 전문가와의 컨설팅을 권한다.

서니 리(Sunny Lee)/종합플래닝 전문가 1-800-866-0695 Totalplanner365@yahoo.com

*종합 플래닝 전문가 서니 리의 ‘미국에서 부자되기 101′은 아시아 방송 채널 LA18(http://www.la18.tv/) 을 통해서도 볼 수 있다.