Q) 지금 병원에서 일하고 있는데,  tax sale같은 부동산 투자에 관심이 많습니다. 투자관련 공부를 하다가 IRA를 통해 부동산을 사고 팔 수 있다는 내용을 봤는데, 개인 은퇴 연금에서 어떻게 부동산 매매가 가능한지 궁금합니다.

A)우선 IRA가 무엇인지부터 잠깐 설명드리지요.
IRA는 Individual Retirement Account의 줄임말로 개인 퇴직 계좌라고 하는데, 크게 Roth IRA, Traditional IRA, Sep IRA, Simple IRA 등 네가지 종류가 있습니다. 

IRA는 세금 혜택외에도 선택된 다양한 투자 옵션들을 동시에 감싸는 성격이 있어서 Wrapper라고도 합니다.

전통적으로 IRA는 현금, 주식, 채권등에 투자가 되었지만, 급변하는 시장경제에 따른 포트폴리오의 다변화 중시 이유로,  IRA 저축금의 일부를 이제는 헤지펀드(Hedge Fund)나 약속어음, 모기지, 오일(Oil), 가스(Gas), 및 부동산과 같은 비유동성 투자상품(Illiquid Investments) 등에 투자하는 분들 또한 증가하고 있는 추세입니다.

중요한 것은 IRA가 퇴직계좌이므로 은행처럼 돈을 불입했다가 원할 때 늘 찾아 쓸 수 있는 그런 단기성 계좌가 아니고, 장기적으로 은퇴를 준비하기 위한 수단이라는 것을 아셔야 합니다.

IRA를 이용, 부동산 투자를 하시는 분들 중에는 손이 많이 가는 부동산을 싸게 구입해서 고쳐서 팔거나, 렌탈 프라퍼티를 구입해서 파지티브 캐쉬 플로우 렌트비가 IRA로 들어가도록 셋업하는 경우도 있습니다. 단 IRS에 따르면 구입한 부동산은 순수 투자용이어야지 개인 주거용으로 사용할 수는 없습니다.

IRA안의 부동산 투자시 유의할 사항 중 한가지를 예로 들어 보자면, 집을 고쳐야 하는데 IRA안에 잔고가 없어 현금을 불입할 경우,그러한 자금이 당해 맥스 한도를 넘어서는  ‘과도한 불입금’에 해당될 때는 소득세 벌금을 내야 합니다.

이때 IRA 수탁자가 IRA를 대신해서 돈을 빌릴 수는 있으나, 은행에서 IRA주인의 개인적 개런티(Personal Guarantee, 제한된 거래로 여겨짐)없이 융자를 잘 해주지 않을 뿐만 아니라, IRA가 융자금을 받는다고 해도, ‘관련성없는 비지니스 세금가능 소득’(UBTI, Unrelated Business Taxable Income)이 되어서 세금이슈를 일으킬 수 있으므로 돌다리도 두들기면서 건너는 것이 좋습니다.

부동산 투자의 경우는 일반 IRA가 아닌, Sep IRA(Self-Directed IRA)를 오픈하셔야 하고, 수탁자(Trustee)나 관리인(Custodian)으로 일할 행정관(Administrator)도 찾으셔야 합니다.

계좌오픈은 은행, 생명보험 회사, 브러커리지 회사 등에서 할 수 있지만, 어떤 것이 개인 상황에 더 잘 맞는지는 관련 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋습니다.

서니 리(Sunny Lee)/종합플래닝 전문가