주택시장 침체로 가격은 계속 떨어지고 있지만 연방준비제도이사회(FRB)가 대출규제를 강화하고 모기지보험업계도 계약규정을 강화하고 있어 미국에서 집 장만하기가 점점 어려워 질 전망이다. FRB는 지난 14일 불공정 모기지 대출 규제를 대폭 강화하기로 결정해 한인 융자업계와 부동산업계에 앞으로 적지 않은 여파가 미칠 전망이다. 또한 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태로 손실을 입은 모기지 보험사들이 보험계약 규정을 강화하고 있어 미국에서 주택구입이 어려워지고 있다.

▶FRB, 불공정 모기지대출 규제나서
FRB는 지난 14일 이사회에서 주택시장 위기와 기록적인 주택압류 사태를 그동안 야기해온 불공정한 대출로 의심을 받고 있는 관행으로부터 주택 구매자들을 보호하기 위해 더 많은 보호 조치를 취하기로 했다.

FRB는 이를 위해 모기지 회사들에 대해 저소득자나 신용이 불량해 위험도가 높은 서브프라임 모기지 대출자의 상환능력을 판단할 때 임금과 자산, 재산세, 보험 등을 검증하도록 의무화하도록 해 증명할 서류없이 행하는 이른바 ‘No documentation 모기지 대출’을 금지하기로 했다. 또한 조기 상환에 따른 위약금(pre-payment penalties) 부과를 금지하게 되며 주택 중개업자들이 감정평가사들에게 주택가치를 높여 평가하도록 강요하거나 부추기는 행위를 하지 못하도록 하게 된다.

해당 주택에 대한 12개월치 세금 및 보험료를 에스크로계정에 예치하지 않는 모기지 대출도 금지하기로 했으며 융자업체에 대해서도 이자율 등을 미리 공시하도록 해 이자율을 속이거나 변동금리를 고정금리인 것처럼 속이는 행위를 사전에 막아 주택 구입자들을 보호하는 조치도 마련된다.

FRB는 이번 새 대출 규정이 안그래도 침체를 면치 못하고 있는 부동산시장에 더 큰 영향을 줄 것으로 우려해 곧장 시행하지 않고 내년 10월부터 적용할 예정이며  이 규정이 무분별한 모기지와 융자를 막아 모기지 부실사태의 재연을 막는 효과를 볼 수 있을 것으로 예상되고 있다. 하지만 한인사회에서 그동안 관행처럼 행해지던 소득증명없는 대출 등이 금지되기 때문에 모기지나 에퀴티 론 등 대출받기가 더욱 어려워져 융자와 부동산 등 관련업계에도 적지 않은 여파를 미칠 것으로 보인다.

벤 버냉키 FRB 의장은 이날 이사회에서 “불공정하거나 속이는 대출관행이 대출을 확대시켰고 특히 고비용대출을 늘려온 것이 분명하다”면서 “그런 대출은 대출자들에게 적절하지 않거나 대출자들을 오도한 것”이라고 지적했다.

▶모기지 보험 계약 규정 강화
월스트리트저널은 15일 미국 내 주택구입 희망자들이 강화된 모기지 보험 규정과 인상된 비용 등으로 어려움에 직면하고 있다고 보도했다.

모기지 보험은 모기지 업체의 대출을 통해 주택을 구입한 채무자가 원리금을 제대로 상환하지 못할 때 발생하는 손실을 보상해주는 것으로, 신용이 취약한 채무자는 주택 구입시 이 보험에 가입해야 한다.

모기지 보험사들은 최근 수 개월간 미국 내 많은 지역을 ‘하락하는 시장’으로 분류하고 보험가입에 필요한 요구조건을 강화해왔으며 이는 주택구입 희망자들에게 또 다른 장애로 작용하고 있다. 과거 3~5%의 계약금을 요구했던 보험사들은 최근 들어 최소한 10%의 계약금을 요구하고 있으며 보험금 자체도 인상하고 있다.

한 업계 관계자는 “강화된 기준이 적용되면 기존 계약자의 약 70%가 보험에 가입하지 못할 것”이라고 추산했다.
이런 현상은 최근 미국 내 주택담보대출에서 촉발된 신용경색 위기로 인해 미 재무부와 FRB가 패니메이와 프레디맥에 대한 구제조치를 내놓는 등 주택담보대출 시장에서 위기감이 고조되고 있는데 따른 것으로 풀이된다. 과거 이들 양대 모기지 업체의 주택담보대출이 급격히 늘어나면서 모기지 보험사들도 덩달아 호황을 누렸으나 최근 들어 위기가 고조되면서 시장이 위축되고 있는 것이다.

모기지 업체나 부동산업자들은 이런 보험사들의 조치에 대해 불만을 토로하면서 점차 연방주택공사(FHA)의 상품으로 전환하고 있으며 이로 인해 모기지시장내 FHA의 점유율도 높아지고 있다. 캘리포니아 샌 마코스 소재 대부업체인 미션 홈 론의 야밀라 에이야드 사장은 “FHA의 대출이나 20%의 계약금을 내는 대출상품을 이용하는 것 외에는 대안이 없다”고 말했다.

성제환 기자