지난 주에는 주택 소유자가 주택을 매각하고 이익이 발생한 경우, 매각하는 싯점에서 최근 5년 중 2년이상 소유하고 2년이상 거주한 경우에는 싱글 25만 불, 부부는 50만 불까지 양도소득(Capital gain)에서 소득공제 혜택을 받는 것에 대하여 알아보았다.
　그러나 앞에서 말한 2년이상 소유하고 거주해야 하는 조건을 충족하지 못했지만 특별한 상황(Special conditions)으로 인하여 주택을 매각한 경우에는 예외적으로 기간에 비례(Prorated)하여 양도소득 공제 혜택을 받을 수 있다.
　예외조항이 적용되는 주택 매각의 특별한 상황이란 첫째 건강(Health)상의 이유, 둘째 직장의 변동(Change in Employment), 셋째 예측할 수 없는 상황(Unforeseen circumstances) 발생 등 3 가지 이다.
　세 번째의 예측할 수 없는 상황은 일반적으로 1) 직장인이 실직으로 인하여 실직수당을 수령하는 등 현재의 소득으로 주택을 유지하기 어려운 상황이 발생한 경우, 2) 자영업자가 사업이 어려워져 생계를 유지하기 어려운 상황에 직면한 경우, 3) 이혼한 경우, 4) 쌍둥이를 출산한 경우가 해당된다.
　예를 들어, 2006년 1월 1일 LA에서 30만 불에 주택을 구입한 싱글 오너가 직장을 뉴욕으로 옮김에 따라 2007년 1월 1일 50만 불에 매각한 경우, 싱글 오너는 2년을 소유하고 2년을 거주하지는 않았지만 특별한 상황, 즉 직장의 변동으로 주택을 매각한 경우에 해당되므로 부분적으로 양도소득 공제혜택을 받을 수 있다.
　즉, 위의 예에서 보면 싱글 오너는 24개월 중에서 12개월을 소유하고 거주했기 때문에 면제금액 25만 불의 50%인 12만5천 불까지는 양도소득(Capital gain)을 공제받을 수 있다.
　따라서 이 싱글 오너는 주택을 매각하고 양도소득 20만 불이 발생했지만 12만 5천 불을 공제한 양도소득7만 5천 불에 대한 세금만 내면 된다.
　양도소득은 주택의 판매가격(Sale price)에서 주택의 취득원가(Purchase price)와 주택에 대한 자본적지출(Capital expenditure) 및 매각비용(Sale expense)을 차감해서 산출한다.
　이때 주의할 점은 자본적지출은 주택의 주리 및 증축 등 주택의 가치를 높이거나 주택의 내용 연수를 연장시키기 위해 지출한 금액을 말하며, 이 금액이 양도소득 산출시 주택원가 (Basis of property)로 인정받기 위해서는 지출과 관련하여  수령한 영수증 등 관련 서류를 주택 매각 때까지 잘 보관해야 한다.
　한편, 부모로부터 주택을 무상으로 증여받은 경우에는 부모의 주택구입 가격이 증여받은 주택의 취득원가가 되지만, 부모로부터 주택을 상속받은 경우에는 상속받을 당시의 시장가격(Fair market value)이 취득원가가 된다. 
　이와같이 주택의 취득원가는 본인이 직접 구입한 경우와 부모로 부터 증여받은 경우 및 상속받은 경우 등 취득상황에 따라 각각 달리 적용되므로 양도소득액 또한 다르게 된다. 
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