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상업용 부동산 ‘재산세 감면신청’
경기 침체로 인한 건물주와 입주자간의 렌트비를 둘러싼 갈등이 늘어나고 있는 가운데 이에 대한 한 가지 대안으로 건물주와 입주자 모두에게 긍정적으로 작용할 ‘재산세 감면 신청’이 새로운 트렌드로 자리잡을 전망이다.
최근 상업용 건물주들은 건물가치 하락외에도 임대수입 감소로 큰 어려움을 겪고 있다. 입주자들 입장에서는 가뜩이나 경기가 좋지 않은데 사업 운영상 가장 큰 비용 으로 작용하는 렌트비의 동결 혹은 인하를 원하고 있는 실정이다.
건물주 입장에서도 상황이 어렵다고 판단돼 건물 매각을 시도해보지만, 불경기에 잘 팔리지가 않는다. 이같은 상황에서 건물 소유시 가장 큰 부담 중 하나인 재산세를 합법적으로 줄임으로써 건물 소유주 본인 뿐 아니라 트리플넷(NNN) 리스 입주자들의 부담도 함께 덜어낼 수 있어 관심을 끌고 있다.
건물주가 이의신청을 통한 재산세 감면폭 만큼 테넌트들의 렌트비를 줄여준다면 그야말로 일석이조의 효과를 얻어낼 수 있기 때문이다.
일반적으로 주택 재산세 감면에 대해서는 흔히 알고 있지만, 상업용 부동산 재산세 감면에 대해서 알고 있는 사람은 그리 많지 않다.
주택과 마찬가지로 캘리포니아 부동산에 대해서는 연평균 약 1.2% 정도의 재산세를 내게 되며 부동산 가치가 상승하거나 하락하지 않으면 매년 약 2%씩 복리형태로 세금이 상승하게 된다.(Proposition 13)
하지만, 요즘처럼 부동산 가치가 하락시에는 구입가격보다 현 시세가 적을 수 있으며, 이런 경우 현 시세에 맞게 재산세를 낼 수 있는 권리가 부동산 소유주에게 있다.(Proposition 8)
일부 카운티의 경우, 재산세를 매년 자동 재평가한다고 하지만 턱없이 적은 하락폭의 조정이 많아 아직도 높은 세금고지서를 받는 경우가 대부분이다.
특히 상업용 부동산은 자동 평가에서 제외되기 때문에 해당 카운티에 직접 감면 신청을 해야 한다.
이에 대해 차비호 부동산전문CPA는 “부동산 가격이 많이 올랐던 2004-2008년 사이 상업용 부동산을 구입했던 분들은 현재 건물 가치가 이전에 비해 많이 떨어져 재산세를 크게는 30%까지 낮출 수가 있고, 특히 비지니스와 부동산이 결합된 호텔, 골프장, 세차장 등은 불경기로 인한 타격이 커 그 폭이 더욱 크다”고 설명했다.얼마전 헌팅턴팍에 상업용 부동산을 소유한 한인은 재산세 감면과 이의신청을 통해 연4만달러의 재산세를 감면받은 예도 있다.
일반적으로 상업용 부동산에 대한 재산세 감면은 거의 대부분 항소를 통해 이루어진다.
상업용 부동산은 주택과 달리 감정평가를 할 때 다소 복잡한 과정을 거치게 되기 때문에 전문가의 도움이 필요하다. 세법에 대한 전문지식과 부동산 시가를 비교분석하는 능력이 요구되기 때문이다.
보통 상업용 부동산의 이의신청은 결과를 얻기까지 3개월~9개월까지 걸린다. 재산세에 대한 항소 마감시한은 LA 카운티의 경우 올 11월30일까지며, 오렌지 카운티는 올 9월15일까지다.
재산세 이의신청을 통한 합법적 절세로 자신의 권리를 찾고, 경제적 손실을 덜어 입주자들에게까지 혜택을 줄 수 있다면 요즘같은 경기불황을 헤쳐나가는데 적지않은 도움이 될 것으로 보인다.
▶재산세 재평가 신청 웹사이트
LA카운티 http://assessor.lacounty.gov/extranet/list/newsList.aspx?newsid=78
오렌지카운티 http://www.ocgov.com/assessor/pdf/RequestForInformalReview-2009.pdf
샌디에고카운티 http://arcc.co.san-diego.ca.us/docs/valrev.pdf
리버사이드카운티 http://riverside.asrclkrec.com/acr/forms/755P-AS3RS0 Owners Request for Review.pdf
샌버나디노카운티 http://www.co.san-bernardino.ca.us/assessor/Documents/arp068_mv.pdf
벤추라카운티 http://assessor.countyofventura.org/PDFs/AO-V_271_12-09_f.pdf
제이 양 / 객원기자 | 
