최근 주택경기의 흐름과 전문가들의 의견을 들어보면 앞으로도 2-3년 간은 숏세일이 필요한 주택 소유주의 수가 줄어들지 않을 듯 하다. 직장에서의 해고나 불경기로 인한 수입 감소등으로 모기지 페이먼트를 내지 못해 고통을 겪는 한인 주택 소유주를 위해 모기지 페이먼트를 제 때에 못했을 때 발생하는 사태와 향후 대응방향에대해 알아보자.

-융자재조정
 
융자액 72만9750달러 이하

 페이먼트 납부 불가 증명 필요

-디드인루

강제차압 보다 크레딧 손상 하락

집 시세-1차 융자액 차이 작아야

 수입이 줄어 모기지 페이먼트를 할 수 없는 상황에서 주택 가격도 하락해 팔기도 어려운 것이 현 상황이다. 이 때 주택 소유주들이 돈을 마련할 수도 없고 그렇다고 남에게 알려지는 것도 창피해서그냥 걱정만 하고 있다보면 서너달이 훌쩍 지나가버리고 만다.

그렇다면 페이먼트가 3개월 정도 연체되었을 때 어떤 일이 발생할까? 모기지 페이먼트가 3개월 이상 연체되면 은행에서는 주택을 담보로 대출을 받은 채무자에게 채무 연체통지서인 N.O.D.(notice of default)를 발송하게 된다. NOD는 이미 은행에서 차압절차를 시작해서 카운티에 등록이 되었다는 통고인데 은행에 따라 N.O.D.를 발송하는 것이 연기되기도 하지만 3개월 이상 페이먼트가 밀렸다면 언제라도 통고를 받을 수 있다는 것을 염두에 두어야 한다. 그런데 은행에서 N.O.D.를 발송할때 우편이 분실되어 주택 소유주가 통고를 받지못하게 되는 상황을 방지하기 위해 일반우편과 함께 등기우편으로도 NOD를 보낸다.
　
가끔 한인 주택소유주들 중에서 NOD를 받지 못했다고 하소연하는 경우가 있는데 이는 연체통지서를 다른 광고 우편과 함께 열어보지도 않고 버리는 경우가 대부분이다. 한인 주택 소유주들이 NOD를 버리는 이유는 돈을 빌려준 은행이 지정한 피신탁기관인 트러스티회사(trustee co.)의 이름으로 통지서가 배달되기 때문인데 이 통지서는 광고메일과 무척 흡사하다.
　
NOD 수령 후 90일이 지나면 3주후에 경매날짜가 잡혔다는 통고를 받게 되는데 이것이 N.O.T.(notice of trustee’s sale)이다. N.O.T.를 받고 3주가 지나면 집은 경매에 넘어가고, 경매에서 합당한 가격에 누구에게 낙찰이 된다면 그날로 집의 소유권이 바뀌게 된다. 경매를 통해 집이 팔리지 않을 수도 있다. 그렇게 되면 집은 은행으로 넘어가게 되며 이러한 주택을 REO(real estate own)라고 한다. REO로 매물이 넘어가면 은행은 주택 소유주에게 퇴거 명령을 내리게 되고 강제로 퇴거절차를 밟게된다.
　
그렇다면 REO로 소유 주택이 넘어가지 전에 주택 소유주들이 취할 수 있는 조치는 무엇이 있을까?우선 융자재조정을 신청해 볼 수 있다. 융자재조정을 신청하려면 일정한 자격을 갖추어야하는데 우선 살고있는 집의 론이 2009년 1월이전에 융자됐어야하며 융자액이 72만9750달러를 넘지않아야 한다. 물론 현재 수입으로 페이먼트를 납부하기 어렵다는 것도 증명해야 한다.

페이먼트가 어렵다는 것을 알 수 있는 간단한  계산법은 다음과 같다. 즉 일 년동안 내야하는 1차 융자의 원금, 이자, 재산세, 보험을 모두 더한것이 IRS에 보고한 총소득의 31%를 넘어야한다. 이 때 관리비(HOA)를 내고 있는 경우라면 관리비도 더해야한다.

하지만 최근 조사결과에서 알 수 있듯 융자재조정은 성공률이 25%선에 그치는 실정이다.

융자재조정이 어렵다면 자발적인 소유권 반납을 의미하는 디드인루( Deed in Lieu)혹은 숏세일을 하여 피해를 최소화 할 필요가 있다. 이런 경우에는 은행의 강제차압에 비해 크레딧의 손상이 훨씬 적어지게 되며 합당한 렌트를 내고 그 집에서 더 살수도 있다. 그러나 이 방법도 채무자 모두에게 해당되는 것은 아니고 집의 시세와 융자액의 차이가 크지 않아야하고 융자가 1차만 있어야한다.
　
만일 위의 두가지 해결책에 해당이 안된다면 다음 생각해 볼 수 있는 방법이 최근 언론에 연일 오르내리고 있는 숏세일이다. 숏세일에 관해 앞으로 계속해서 알아보기로 하자.
　
미셸 원 -비부동산 부사장