부동산업에 종사 한지 30여년이 넘었지만 홈 인스펙션에 참여한 경우는 극히 적었다. 주택 전문 에이전트가 아닌 것과 상업용 부동산은 주택 만큼 세밀하게 인스펙션을 실시하지 않기 때문이다. 그런데 얼마전 홈 인스펙터와 긴밀한 대화를 나눌 기회가 있었는데 이는 에이전트가 아닌 바이어의 입장에서 홈 인스펙션 보고서가 어떻게 보여지는지를 알 수 있는 좋은 기회가 됐다.

인스펙션을 꼼꼼히 진행할 경우, 지적 할 수 있는 사항이 무척이나 많다. 특히 한인들이 가장 많이 거주하는 LA지역에서는 건축 연도가100년 또는 적어도 50년된 집들이 많기 때문에 건축 당시에는 규정에 맞게 건축이 됐어도 현재 규정에는 맞지 않는 경우를 쉽게 찾을 수 있다.

어느건축물이나 기초가 가장 중요하며 그 다음은 그 기초 위에 올려놓은 구조물이다. 이 기초와 구조물이 어떻게 연결됐는냐가 실제 인스펙션의 70%를차지 한다. 이외의 나머지는 전기 배선, 플러밍, 개스, 난방 장치, 지붕 등이 차지하게 된다.

제일 중요한 기초는 크게 콩크리트와 벽돌기초로 구분된다. 벽돌기초는 견고하지만 벽돌과 벽돌을 연결하는 시멘트가 쉽게 부식될 수 있어 건축물의 기초로서는 그 견고성이 떨어지는 편이다. 이미 지어진 건축물의 기초는 다시 수리할 수 있는 부분이 아니기 때문에 철저히 검사해야 한다.결함이 전혀 없는 건물은 없지만 기초가 부실할 경우 이에 따라 발생하는 피해가 막심함을 명심해야 한다.

따라서 표준 매매 계약서는 홈 인스펙션 시 발견된 사항과 그로 인해 일어 날 수 있는 문제 및 해결 방안에 대해 셀러와 바이어에게 가장 정확한 정보를 제공해야 한다.

기본 원칙은 집을 포함한 모든 건물은 매매당시의 현재조건으로 거래된다는 것이다. 그러나 바이어는 자신이 구매를 원하는 매물에 대해 인스펙션을 할 수 있는 권리가 있으며 그 결과에 따라 결함을 수정하거나 그 결함을 수정하는데 필요한 비용을 돈으로 추정 계산해 요구 할 수 있다.

반면 셀러의 입장에서는 바이어의 요구를 꼭 들어 줄 의무가 있는 것은 아니다. 단 매매을 성사 시키기 위해 요구의 일부 또는 전부을 받아들여 매매을 성사 시킬 수도 있고 아니면 매매을 취소 할 수도 있다.

매매 계약서에 따라서는 주택의 매매가격을 결정 할 때 바이어가 홈 인스펙션을 할 수 있는 기회는 있지만 이후 발견된 결함에 대한 수리 비용은 셀러가 부담하지 않는다는 조건에서 매매가격을 결정한 경우도 있다. 이러한 경우 바이어는계약서에서 정한 기간내에 매매 계약서를 수정,진행 시킬 수도 있고 합의가 이루어 지지 않으면 매매을 포기 할 수 있는 권한도 있다.

매매 계약이 이루어져서 에스크로가 시작되면 이러한 인스펙션 기간이 결정되는데 이 기간 내에는 바이어가 먼저 계약 취소를 요구하지 않는한 셀러가 먼저 계약을 취소 할 수 없고 이 기간이 지났는데도 불구하고 바이어가 계약이행을 진행하지 않으면 셀러는 계약이행요구서 (Notice to buyer to perform))을 발행한 후에 계약을 취소 할 수 있다.

뉴스타 부동산 부회장