지난 1분기 신규주택 판매치가 지난 2008년 이래 최고치를 기록하면서 경기회복에 대한 기대도 한결 높아지고 있다. 하지만 시카고대학 경영대학원의 아미르 수피 교수는 이번 주 발표한 에세이에서 “주택시장 회복이 미국경제에 끼칠 수 있는 영향에 대한 기대가 너무 높다”고 지적했다.

수피 교수는 역사적으로는 주택가치가 상승하면 자신이 부유해졌다고 느끼게된 주택 소유주가 소비에 나서면서 경제가 같이 성장하는 ‘자산효과’가 나타났지만 이제는 이런 현상이 나타나지 않을 것이라고 예상했다.

이는 부동산 버블 당시 지출을 늘렸던 주택 소유주들이 경기 침체에서 얻은 교훈으로 이제는 충동 소비나 주택담보대출을 받지 않고 있기 때문으로 크레디트 스위스의 경제학자 닐 소스와 헨리 모의 분석과도 궤를 같이하는 것이다.

수피 교수에 따르면 2002년부터 2006년 사이 미국의 주택담보대출액은 약 1조 2500억달러 였는데 여기에 서브프라임 대출 붕괴의 요인이 숨어 있다. 당시 신용등급이 가장 낮은 계층은 주택가격이 1달러 증가할 때마다 40센트를 대출받았는데 대출액수는 신용등급이 올라 갈 수록 낮아졌고 신용등급이 가장 높은 계층은 주택가격 상승과 무관하게 주택담보대출을 거의 받지 않았다.주택 가치가 급감했을때 과연 누가 피해를 입었을까는 자명하다.

경제전문가들은 “부동산거품이 붕괴되자 신용등급이 낮은 대출자들은 지출을 급격히 줄였는데 지금 대출 기준은 수년전에 비해 훨씬 강화됐고 이제는 대출 기관 마저도 신용등급이 낮은 고객을 대상으로 위험 대출을 꺼리고 있다. 즉 앞으로는 신용등급이 낮은층은 대출자체가 힘들 수 있다는 말이다”고 전했다. 즉 소비심리와 무관하게 소비력 자체가 사라진다는 분석이다.

수피 교수는 이어 예전처럼 주택 가격 상승의 레버리지를 이용해 자산을 확보하는 것도 어려워 졌다고 덧붙이면서 오히려 이런 주택 시장 붕괴가 보다 정상적 소비 구조를 형성하는데 도움을 줄 수 있다고 설명했다. 가계소비가 쓸 수 있는 만큼만 쓰면 경제의 안정성은 그 만큼 높아진다는게 그의 주장이다.

한편 주택시장의 영향력이 예전보다 약회되면서 소매업 매출은 가장 큰 피해를 입었다. 자산 확보의 주 수단이었던 주택시장이 어려워지면서 가계지출은 큰 타격을 입었다. 실제 최근 소매업 매출에서 가계지출이 차지하는 비중은 지난 1991~2006년 추세로 회복되지 못하고 있으며 주정부 판매세 징수기록을 봐도 주택시장의 피해가 큰 주일수록 지출이 급감했다.

최한승 기자