인천 연수구 송도동 센트럴파크 일대 모습. 윤병찬PD

[헤럴드경제=신혜원 기자] 청라, 영종도와 함께 인천 3대 국제도시로 꼽히는 송도 일대에서 고점 대비 40~50% 가격이 하락한 아파트 거래가 잇따르며 시장의 관심이 쏠린다. 탄탄한 교육 인프라, 각종 생활편의시설 및 일자리 등 여러 입지조건이 뒷받침하는 지역이지만 최근 몇 년간 계속된 공급과잉 및 부동산 경기침체로 집값 하락세를 면치 못하는 모습이다.

18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인천 연수구 송도동 8공구 대장주로 꼽히는 ‘더샵송도마리나베이’ 전용 84㎡는 지난 9일 6억원에 매매계약이 체결됐다. 최고가가 12억4500만원(2022년 2월)인 것을 고려하면 가격이 50% 넘게 떨어진 것이다. 올해 들어 해당 면적의 거래가는 타입, 동호수에 따라 5억원 후반대~7억원 초반대를 기록했는데 고점 대비 5억원 이상 빠진 셈이다.

원조 대장주로 꼽히는 ‘더샵센트럴파크1차’ 전용 96㎡는 지난달 8일 6억2000만원에 거래됐는데 최고가 12억원 대비 5억8000만원 하락했다. 지난해 10월 같은 면적이 9억원에 팔렸었는데 세 달도 안 돼 3억원 가까이 떨어진 것이다.

하락거래가 잇따르고 있는 송도는 집값 상승기 때에는 ‘인천의 강남’으로 불리며 아파트값 시세를 주도해왔다. 이 같은 송도 면면을 살펴보면 바다를 메워 조성된 송도 일대는 1~11공구(공사구역)으로 나뉘어져 있다. 현재 6공구와 8~10공구가 개발 중이고 11공구는 매립공사가 이뤄지고 있다.

1공구와 2공구에 주거단지와 학원가, 생활편의시설들이 밀집해 있고 3공구 또한 상업시설과 아파트들이 들어서있다. 4·5·7공구엔 바이오 기업들이 다수 입주해 있고, 바다와 호수를 품고 있는 6공구는 신축 아파트들이 대거 조성되고 있다. 9공구엔 크루즈터미널이, 10공구엔 인천항이 위치해 있다.

교육환경과 학군 측면에선 명문 국제학교로 꼽히는 채드윅국제학교가 1공구에 있다. 유치원부터 고등학교까지 전 과정 학비만 총 6억원이 넘어 ‘귀족학교’로도 불리는 채드윅국제학교에는 배우 전지현, 이시영 자녀 등이 다니는 것으로 알려져 있기도 하다. 강남 학부모들을 송도로 유입시킨 학교이자 1공구를 송도 내 학군지로 만든 주인공이다. 송도의 대치동이라고도 불리는 1공구에는 채드윅국제학교 외에도 자율형사립고인 인천포스코고와 ‘특목고·자사고 진학률 상위권’ 신정중 등도 있다. 1공구와 2공구에는 큰 규모의 학원가가 형성돼 있어 아이를 둔 학부모 수요가 탄탄하다.

송도 일대에는 초중고 뿐 아니라 연세대 국제캠퍼스와 글로벌캠퍼스 4개 대학(유타대, 조지메이슨대, 한국뉴욕주립대, 겐트대) 등이 있고 한국외대, 인하대 송도캠퍼스가 들어설 예정이다.

아울러 스트리트형 상가인 커낼워크, 복합쇼핑몰 트리플스트리트, 코스트코 송도점, 송도현대프리미엄아울렛 등이 들어와있고, 롯데몰, 신세계백화점, 이랜드몰도 예정돼 있다. 송도를 넘어 인천의 랜드마크로 자리 잡은 센트럴파크를 비롯해 전망대가 있는 G타워 등도 있다.

다만 송도는 인천에서도 남서쪽에 자리하고 있는 만큼 서울 접근성은 좋지 않다는 평가를 받는다. 광역급행형버스(M버스)를 타고 이동하면 강남역까지 1시간30분에서 2시간 정도 소요된다. 수도권광역급행철도(GTX)-B노선이 개통되면 인천대입구역에서 여의도까지 15분, 서울역까지 21분 만에 갈 수 있다. 그러나 추가 자금 문제로 GTX-B노선 착공이 늦어지면서 당초 계획인 2030년보다는 개통 시기가 늦어질 것으로 예상된다.

이밖에 부산역까지 2시간 20분 만에 갈 수 있는 인천발 KTX가 개통 예정이고, 인천대입구역, 센트럴파크역 등을 지나는 인천지하철 1호선이 8공구까지 연장될 계획이다.

또한 송도에는 기존에 자리잡고 있던 포스코 계열사들뿐만 아니라 바이오클러스터에 셀트리온과 삼성바이오로직스를 비롯한 굵직한 국내 대기업들이 들어와있다.

이러한 입지조건에 송도 일대 아파트값은 집값이 급등하던 2021~2022년 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 기준 10억원을 웃도는 단지가 다수였다. 그러나 고금리 여파로 부동산 경기침체가 이어지고 대출규제 강화로 매수심리가 위축되며 고점 대비 수억원 하락한 거래들이 체결되는 양상이다.

뿐만 아니라 수요를 웃도는 신축 공급이 지속돼 한동안 송도 일대 아파트값 하락세는 계속될 것이란 전망이다. 실제 부동산 빅데이터플랫폼 아실에 따르면 송도가 속한 연수구 일대 공급 적정 가구수가 2000가구 정도로 여겨지지만 2023년 5680가구, 2024년 5231가구 등이 공급됐고, 올해에도 3774가구가 공급될 예정이다.