은퇴를 앞두고 아파트나 상가 등 상업용 부동산에 투자했던 일부 한인 투자자들의 이른바 ’1031 교환’에 대한 문의가 늘고 있다.
　
노후에 보다 안정적인 소득을 얻을 수 있는 상업용 부동산으로 교체하기 위한 목적이 가장 큰 것으로 나타났다.
　
1031교환은 연방국세청(IRS) 규정인 1031조에 의거해 사업용 및 투자용 부동산이나 동산을 매각하면서 발생되는 양도소득을 매각한 자산과 동종의 자산을 구입할 경우 세금 납부를 연기해주는 제도를 말한다.
　
1990년대 말부터 2000년대 중반까지 부동산 호황과 세법상 유리한 1031교환을 활용해 부동산으로 재미를 톡톡히 본 한인 투자자들이 꽤 많다. 부동산 경기가 한참 좋을 때에는 임대수익과 시세차익까지 올리고 1031교환을 통해 수익성이 많은 더 큰 동종 부동산을 구입하면서 재산을 불려나가는 부동산 재테크가 유행했다. 이처럼 1031교환은 세금납부를 연기함으로써 납부할 세액만큼 투자규모를 늘려 소위 레버리지를 이용한 투자기법을 가능케 하는 일등공신이라고도 할 수 있다. 최근에는 부동산 경기 침체로 매물이 쏟아져 나오면서 매각 이익에 대한 세금문제로 고민하는 이들도 상당수이다. 세법을 잘 활용하는 것이야말로 부동산 재테크에 성공할 수 있는 가장 기본적인 요소라고 할 수 있다. 주거지로 사용하는 주택은 1031교환 대상이 되지 않지만 임대를 주는 경우는 가능하다.
　
세금납부 연기 신청은 1031교환을 위해 자산을 매각한 당해 연도의 소득을 보고할 때 국세청 양식 8824을 통해 할 수 있다. 1031 교환은 이처럼 여러가지 장점이 많지만 자산의 매각과 구입이 180일 이내에 이루어져야하기 때문에 시기를 놓치지 않도록 철저한 사전준비가 필요하다. 세금과 관련된 자세한 사항은 전문가의 조언을 받는 것이 좋다.　

제이 양 / 객원기자

▲1031 교환을 위한 조건
　
1. 새로 구입할 자산이 개인용도가 아닌 사업용 또는 투자용으로 사용되고 있어야한다.
　
2. 동종자산간의 교환이어야 한다.
　
3. 현금인출시 인출된 금액만큼 과세대상이 된다.
　
4. 자산 매각이 이루어진 날로부터 45일 이내에 구입할 자산을 국세청에 통보해야 한다.
　
5. 자산 매각이 이루어진 날로부터 180일 이내에 교환할 자산 구입이 이루어져야한다.