일반적으로 사람들은 일생 동안 최소한 몇 번은 부동산을 사고 팔면서 계약을 이행하지만, 그러한 계약이 어떤 법적인 구성요소로 구성되었는지 제대로 알지 못한다. 오늘은 이러한 계약법상 구성요소에 대해서 알아보도록 한다.
　미국의 계약법은 당사자간의 채권, 채무관계의 성립과 변경·소멸에 관한 법률 관계를 규정하는 법이다. 대륙법 하에서의 민법 가운데 채권법이 이에 해당한다고 할 수 있다.
　미국 계약법은 판례법이 주를 이루고 있으나, 계약법 중에서도 대표적인 성문법은 UCC(통일상법전)라고 말할 수 있다.
　계약의 종류는 명시적 계약과 묵시적 계약으로 구분된다.
　명시적 계약은 계약의 내용에 대하여 당사자들 간에 명시적인 문서 혹은 구두에 의하여 합의하는 계약을 말한다.
　묵시적 계약은 당사자가 계약 내용에 관하여 명시적으로 합의하지는 않았으나 묵시적인 행동으로 합의한 것으로 간주되는 계약이다.
　계약을 구분하는 또다른 형태로 쌍방계약과 일방계약이 있다.
　쌍방계약은 당사자 양방의 합의 하에 이루어진 계약이며, 부동산계약의 대부분이 셀러와 바이어간의 쌍방의 합의하에 서면으로 이루어지는 명시적 계약이며 쌍방계약이다.
　일방계약은 당사자간의 합의없이 일방적으로 성립된 계약으로 리스 계약 중에 옵션계약과 리스팅계약 중에서 오픈리스팅 계약이 이에 속한다.
　이 모든 계약이 유효하게 성립되기 위해서는 청약, 승락 및 상호대가교환(Consideration)이 있어야 한다.
　청약이란 청약자의 계약체결의사의 외부적 표시행위를 말한다. 유효한 청약이 되기 위해서는 청약자의 계약체결의사가 존재하여야 하며, 청약의 내용이 분명하고 명확해야 한다.
　승락은 청약의 상대방이 승락의 주체여야 하고, 승락의 내용은 다의적이어서는 안되고, 승락의 내용은 청약의 내용과 일치해야 한다.
　계약 성립을 위한 상호대가교환은 청약자와 승락자가 계약을 체결함에 있어서 서로 주고 받는 것이 존재해야 한다는 것을 의미한다.
　미국법에서는 계약이 성립하기 위해서는 청약과 승락 이외에도 상호대가교환이 반드시 존재하여야 한다. 이는 계약의 당사자 쌍방이 상호대가를 교환해야 한다. 부동산계약시 예치금도 상호대가교환이 될 수 있으며, 예치금이 없으면 바이어가 셀러에게 하는 이행 약속도 이에 속한다.
　예를 들면, A가 B로 부터 부동산을 70만불에 사기로 청약하고 B가 이를 승락하는 경우, A는 B에게 예치금을 포함하여 총 70만불을 지불하는 대신 부동산을 받고, B는 A에게 부동산을 주는 대신 총 70만불을 받게 되므로 상호대가교환이 존재하므로 A와 B사이에는 계약의 성립요건인 청약, 승락 및 상호대가교환이 존재하므로 유효한 계약이 성립된다.
　상호대가교환시 반드시 경제적·금전적으로 대등하고 공평한 대가가 요구되는 것은 아니다. 다만 쌍방 간에 주고 받는 대가가 합법적으로 적절하다면 계약은 유효하게 성립된다.
 ▶ 문의 (213) 241-9335
 스티브 한 (RE/MAX 메가그룹 대표브로커 & 스티브 한 회계사무소 CPA)