주택경기의 불황으로 주택차압 건수는 1986년 이후 최대를 기록하고 있다. 한때 많은 돈을 벌었던 Builder들도 심각한 손실을 입었다. 상위 15위에 Lank된 회사들의 올해 손실만 350억 불이 넘었다는 보도가 있었다.
　2008년 주택 판매는 약 509만 채로 예상하고 있는데 이는 Peek 이었던 2005년 746만 채의 판매기록에 비하면 부려 32%이상 줄어든 수치이다. 현재 주택 재고량도 11개월 치를 기록하고 있다.
　즉 평균적으로 집을 market에 내 놓은 지 11개월이 지나야 집이 팔린다는 뜻이다.
　주택침체로 인한 경기후퇴(Recession)를 막고 경기를 회복하고자하는 노력의 일환으로 연방정부는 이자를 계속적으로 내리고 있다.
　한때 5.25%까지 치고 올라갔던 연방금리가 두 번의 인하로 4.5%까지 내려갔고 앞으로도 계속 내려 2008년 말에는 2.5%까지 내려가리라는 것이 전문가들의 견해이다.
　30년 고정 Mortgage 금리도 6% 대에서 5.5%까지 대폭 떨어지면서 다시 한번 재 융자의 붐을 일으키지 않을까 하는 기대를 낳고 있지만 은행들의 심사조건이 까다로워지면서 실질적으로 도움을 받을 Borrower들은 많지 않을 전망이다. 특히 융자금액이 $417,000이상의 점보 융자에 대한 이자는 아직 신용경색으로 인한 Investor들의 투자기피 현상으로 아직 높은 편이다. 게다가 미국의 양대 주택전문 회사인 Fannie Mae와 Freddie Mac은 내년부터 30%이하의 다운을 하는 Buyer들의 Credit 자격조건을 대폭 강화할 예정이다.
　예전에는 Credit 점수 620점이 Prime과 Sub-Prime을 나누는 기준이었으나 현재는 680점 이상은 되어야 겨우 Prime Loan으로 명함을 낼 수 있게 되었다.
　$400,000짜리 집을 살 때 25%를 다운하고 Credit Score가 675점인 Buyer는 보통 A급 융자보다 $3,000이상의 융자비용을 추가로 더 지불하여야 한다.
　Down이 30% 이하이고 접수 620 – 680점 사이의 borrower들은 앞으로 Fee에 대한 불이익을 보게 된다. 아래 바뀌는 것을 요약한다.
1. Credit 점수 620 – 639 : 할증비용 융자금액의 1.75%
2. Credit 점수 640 – 659 : 할증비용 융자금액의 1.25%
3. Credit 점수 660 – 679 : 할증비용 융자금액의 0.75%
　만약 Buyer가 할증료(Surcharge)를 내지 않으려면 이자를 올리는 방법이 있는데 보통 A급 이자에서 적게는 0.25% 많게는 1%까지 올라갈 수 있다.
　Down Pay가 20% 미만인 경우 예전에는 80-10-10 등 2nd 융자를 10% 받음으로 PMI(Private Mortgage Insurance – 다운이 20% 미만일 때 꼭 들어야 하는 모게지 보험)를 들지 않아도 되었으나 현재는 2nd 융자를 해 주는 곳이 많지 않아 다운을 20% 미만으로 할 경우 모두 보험을 들어야 한다.
　늘어나는 모게지 연체의 영향으로 보험비용도 예전의 융자 액수 대비 1%에서 지금의 거의 2%를 육박하고 있다.
　즉 10% 다운하고 $90,000을 융자  받는다 하면 매년 집 mortgage payment 외에 $1,800을 모게지 보험으로 따로 지불해야 한다. 그나마도 Credit 점수가 620점 이하면 보험을 들 수도 없는 것이 현실이다.
　다운이 적어서 Mortgage Insurance를 내는 것이야 당연하지만 Credit 점수가 좋지 않아 불이익을 당할  Chance가 많아졌다. 융자 Broker들고 은행의 Loan Officer들은 앞으로 Credit 교정이나 3일 안에 점수를 올려주는 Rapid Credit Re-scoring Service에 대한 수요 증가를 예상하고 있다.
　이자는 계속 내려가는데 credit 때문에 좋은 조건의 융자가 어렵다면 이는 정말 그림의 떡이 될 수밖에 없다.
　융자를 받을 계획이라면 Card 빚을 줄이고 payment를 재 때에 보내야 한다. 그렇지 않으면 몇 점 차이에 큰 금전적 손해를 볼 수도 있다.