페이먼트 부담 가중 무리한 투자는 금물

최근 리스팅으로 나와 있는 주택, 사업체, 상업용 매물들을 살펴보면 셀러가 ‘오너캐리(Owner-Carry)’를 제공한다는 문구를 쉽게 찾아볼 수 있다.
　
한동안 자취를 감추었다가 금융위기로 인해 은행으로부터 융자 얻기가 쉽지 않은 요즘 ‘셀러 파이낸싱’, 즉 ‘오너캐리(Owner-Carry)’가 인기를 얻고 있다. 셀러가 은행 대신 직접 바이어에게 융자를 제공해 줌으로써 바이어가 현금이 부족해도 원하는 부동산을 구입할 수 있고 셀러는 약정기간 동안 부동산을 담보로 약정이율을 받으며 투자수익을 얻을 수 있어 양자에게 모두 유용한 대안으로 떠오르고 있다.
　
일반적으로 부동산 또는 사업체를 사고 팔 때 사용되는 오너캐리는 바이어가 다운페이할 금액이 부족할 경우 셀러가 은행 등 대출기관을 대신해 일정 기간 동안 약정이자율로 부족액을 빌려주면서 바이어로부터 어음(Note)과 부동산을 담보로 하는 신탁증서(Deed of Trust) 등에 사인을 받는다. 셀러는 바이어에게 필요한 옵션을 제공해주면서 대신 부동산을 담보로 경우에 따라 은행이자율보다 높은 이율로 투자수익을 얻곤 한다. 만일 바이어가 융자금을 갚지 못하면 건물 소유권은 다시 셀러에게 되돌아간다.
　
한인들의 올해 사업체 매매의 경우 작년에 비해 오너캐리 건수는 약 2배에 달한다. 메트로 에스크로의 앤디 이씨는 “요즘 일반 융자뿐 아니라 SBA융자도 대출 심사가 까다로워지면서 오너캐리가 아니면 아예 거래성사가 힘든 케이스들이 많다.”고 전한다. 에스크로에는 구매계약서와 에스크로 지침서에 오너캐리 금액, 이자율, 만기 등의 융자조건이 명시된다. 셀러와 바이어간 합의에 따라 복잡한 절차를 간소화 시키면서 수수료 등 대출 비용을 절감할 수도 있다. 또다른 장점으로는 오너캐리 방식으로 거래할 경우 셀러는 매매로 인한 소득을 상환기간에 걸쳐 분산시킴으로써 과세 혜택을 받을 수 있고, 바이어는 대출 승인이 떨어질 때까지 걸리는 비용과 시간을 절약할 수 있다는 점이다.
　
셀러 입장에서는 바이어의 은행 융자가 안 나와 매매를 포기하는 것보다는 자신이 직접 융자해 줌으로써 판매를 완성하는 것이 유리하다는 판단이다. 경기가 더 악화되면 판매 가격을 더 낮춰야하거나 아예 판매 자체가 더욱 힘들어질 것이라는 예상 때문이다. 한 예로 한인타운 인근에 리스팅된 리테일과 다가구 주택으로 구성된 복합 건물은 셀러가 리스팅 가격의 최고 50%까지 오너캐리를 제공해준다는 조건을 내걸고 현재 바이어를 찾고 있다.
　
이렇듯 오너캐리가 많이 늘어난 이유로는 은행 융자가 잘 나오지 않는다는 근본적 어려움도 있지만 경제 사정이 예전에 비해 많이 악화된 점이 또다른 주요 원인이 되고 있다. 부동산이나 사업체를 구입할 금액이 부족해 오너캐리를 얻는 경우 대부분 여유자금이 부족하기 때문에 경기 상황에 더욱 민감해질 수 밖에 없다. 특히 사업체 거래의 경우, 한 두달만 장사가 잘 안되도 버티기가 매우 힘들어 질 수 밖에 없기 때문에 무턱대고 오너캐리를 받아들이기 보다는 구입 후 페이먼트가 큰 부담이 되지 않도록 사전에 신중한 계획이 필요하고, 무리한 오너캐리는 가급적 피하는 것이 좋다.
　
오너캐리 액수는 보통 거래가격의 20~50%선 까지이며 상환기간은 1~5년 정도의 짧은 기간으로 설정하고, 이자율은 6~8%가 대부분이다. 가끔 오너캐리를 구두로만 약속하거나 나중에 제대로 갚지 못해 셀러와 바이어간에 분쟁이 벌어지는 경우도 많은데 전문가들은 에스크로시 확실하게 문서화 해두는 것이 중요하다고 밝혔다. 

제이 양/객원기자