최진욱 변호사의 희망찾기

요즘 전화문의나, 직접 상담을 통해 가장 궁금한 질문을 접했다면, 그것은 다음과 같다.
　
“융자조정이 대개 몇 %나 성공하는가?”   “원금삭감은 어느정도 가능한가?”등이다.
　
이러한 의문에 대한 답변으로, 10월초 통화감사원 (Office of the Comptroller of the Currency)과 금융 감독원 (Office of Thrift Supervision)의 조사자료를 설명한 Wall Street Journal의 기사를 토대로 최근의 변화를 분석해 봤다.
　
지난 3월 오바마 행정부의 지침서 발표이후, 현재 미 전역내 융자빚에 허덕이는 900만 주택소유 가정들이 확인된 상황에서, 시작은 그리 효과적이라고 할 수 없었으나 (slow start) 점차 협조적인 조정협조가 이루어지고 있다는 보고다.
　
최근에 들어서는 단순한 이자율의 저하조정은 물론, 원금의 삭감이 2차 또는 3차 융자 (Junior Loan)뿐만 아니라, 1차 융자에도 이루어지고 있다는 분석도 있다.
　
통화감사원 (OCC) 보고서에 의하면, 지난 2.4분기중의 융자조정에서 원금삭감이 1.4분기때 3.1%이었던 것이 10%로 증가 (확실치는 않으나, 2차와 3차를 포함한 통계가 아닌, 1차융자액의 삭감으로 추정) 했다는 결과다.  이는 요즈음 어려운 경제여건으로 많은 고생을 격고 있는 주택소유자들에게 희소식이 아닐 수 없다. 융자은행들이 융자조정을 통해 얻을 수 있는 것으로는, 첫째 차압절차를 피함으로서 큰 자산의 영구적인 손실을 방지하고, 둘째 적어진 이자수입이나마 꾸준한 금전적인 자본의 유입을 통해 그들의 대차대조표를 안정시킬 수 있다는 분석이다.
　
이러한 분석하에, 융자은행들은 단순한 이자율 조정이 차용자의 매월 지불액을 충분히 낮추지 못하는 경우에는 융자기간을 늘여주거나, 원금의 일부분을 지불연기시키는 방법도 활용하기 시작했다. 
　
통화감사원 보고서에 따르면, 지난 2 / 4분기중 지난해보다 75%가 많은 439,574건의 어려움에 처한 차용자에 대한 협조가 이루어졌으며, 142,362건이 융자조정으로 분류되고, 그중 10%는 원금삭감이 포함되었다 한다.
　
이러한 협조적인 변화에도 불구하고, 차압은 계속 증가하고있는 추세이다. 
　
한 연구기관에 의하면, 앞으로 수년간 약 7백만채 (융자를 한 미국주택의 12%에 달한다)가 차압이나 연관된 거래에 의해 소유권을 상실할 것이라고 보고있다. 
　
결론적으로 매 융자조정건마다 그 성공여부는 다르겠지만, 조정협의가 이제 매우 긍정적으로 받아들여지는 추세라는 것이다.  더불어 1차 융자액의 삭감까지 기대해 볼 수 있는 여건이 주어졌다면, 어려운 재정상태에 계속 억매이지 말고 지금 단호한 판단을 하루 바삐 내려야 할 때라고 본다.

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