지난 2008년부터 가속화된 부동산 시장의 붕괴로 인해 터진 금융 위기로 오바마 행정부는 그 출발부터 골머리를 앓았다.
결국 오바마 행정부는 이민법 개혁 등 당초의 우선 과제를 뒤로하고 부동산 시장의 회생에 천문학적인 자금과 시간을 쏟아 부었다.
HAMP, HARP 그 이름과 가지 수 조차 기억하기 힘든 부동산 경기 부양책은 모두 현 오바마 행정부와 함께 시작된 것이다. 11월 대선을 앞둔 현재 지금까지 시행된 각종 부동산 회생 묘책의 성적은 어떠한 지 짚어봤다.
▶ HAMP (Home Affordable Modification Program) = HAMP는 오바마 행정부의 주택 경기 부양책 중 하나로 지난 2009년 3월 750억달러의 예산과 함께 런칭된 프로그램이다. 모기지 월 페이먼트 금액을 세전 소득 31% 선으로 낮추는 것을 골자로 하고 있다. 신청을 위해서는 융자금이 72만9750달러 미만이어야 하며 페이먼트가 현재 소득의 31%를 넘는 것과 실직, 이혼, 건강 악화 등을 인해 페이먼트를 내지 못하고 있음을 입증해야 한다.
프로그램 참여자는 시험기간 동안 조정된 모기지 금액을 연체 없이 3회 납부하고, 은행의 요구 조건을 충족하면 자동적인 영구 융자 조정 혜택을 받을 수 있다. 연방재무부에 따르면 재조정에 성공할 경우 기존 페이먼트의 37%에 달하는 절약효과가 발생한다.
올해 7월 기준으로 신청자 190만명 중에 100만명이 영구 융자 조정의 혜택을 받았지만 목표치 였던 400만 주택 소유주 구제에는 크게 못미쳤고 신청자 중 19%는 페이먼트를 낮춘 후에도 최소 2번에서 평균 1년의 페이먼트를 지불하지 못했다.
또 법안이 올해 말까지 추가 연장 시행됨에도 불구하고 신청자수는 점차 줄어 지난 7월에는 단 1만7000명 만이 신청서를 제출했다.
▶ HARP (Home Affordable Refinance Program) = HARP는 정부에서 제공하는 융자 프로그램으로 HAMP와 같이 지난 2009년 3월 도입됐다. 신청자들은 주택 가치의 105%에서 최대 125% 에 달하는 금액을 재융자 받을 수 있다. 하지만 이 프로그램은 현재 모기지 금액 연체로 인해 차압 위기에 처한 주택 소유주는 이용이 불가능하고 크레딧 점수가 좋아야 한다는 단점이 있다. 조정 후 평균 300~400달러 절약에 그치지만 정부와 직접 관계하기 때문에 진행과정이 투명하고 향후 대처 역시 훨씬 쉽다는 장점도 있다.
지금까지 총 150만명이 참여했고 실적 역시 점차 개선되고 있다. 특히 올해의 경우 1~7월까지의 총 신청자수가 지난해 전체 신청자수를 넘어섰다. 또 신청자 대부분이 일정 금액 이상의 페이먼트 금액 할인 혜택을 받았다.
▶ 2MP (Second Lien Modification Program) = 2MP은 2차 융자액이 많아 차압 위기에 처한 주택소유주들에게 융자 재조정의 혜택을 주는 프로그램이다. 지난 2009년 4월부터 올해 12월까지 시행된다. HAMP를 통해 1차 융자금을 조정받을 경우 이 프로그램을 통해 2차 융자도 조정 받을 수 있다. 당초 최소 100만가구를 돕겠다는 목표로 시작됐지만 지금까지 약 9만명이 참여하는데 그치고 있으며 그나마 실제 성공자는 2만명 정도에 불과하다. 그 이유는 대부분의 정부 지원금이 이미 1차 융자의 재조정 과정에서 거의 소진되기 때문에 2차 융자 소유기관이 적극적으로 재융자를 지원해 줄 동기 부여가 되지 않는데 있다.
▶ Hardest Hit States Fund = 부동산 침체 지역 특별 지원기금인 HHSF는 비교적 최근인 2010년 2월, 오바마 행정부의 지원금 76억달러를 종자돈 삼아 시작됐다. 지금까지 약 10만9000명 가량이 참여한 것으로 알려졌다. 각 주별 인구와 피해 정도에 따라 지원금이 나뉘는데 미 전역의 18개주와 워싱턴 DC가 이 프로그램에 참여하고 있다.지원금의 70%는 실직으로 인해 페이먼트에 어려움을 겪는 주택 소유주를 돕는데 사용하며 20%는 깡통주택의 모기지 원금 삭감을 위해 분배된다.
10%는 프로그램 운영 경비로 충당된다. 하지만 각주에 배당된 자금 중 최종 승인을 통해 사용된 금액은 단지 총 예산의 몇 %에 지나지 않고 있다. 전문가들은 실직 혹은 장기 투병으로 모기지 페이먼트에 어려움을 겪게 되는 즉시 신청을 해야 자격이 주어지는데 다수의 신청자가 신청을 미루다 주택을 차압 당하는 등 대응부족이 주 원인이라고 풀이했다.
▶ HAFA (Home Affordable Foreclosure Alternatives) = HAFA프로그램은 셀러에게 바이어가 없어도 숏세일 승인을 받을 수 있도록해 숏세일 처리 기간을 단축시키고 이를 통해 차압을 방지하는 내용을 주요 골자로 하고 있다. 2010년 4월에 도입됐다. 하지만 이 역시 그 성과는 미비하다. 신청자 대부분이 모기지 페이먼트나 부채가 수입의 1/3 이상이 되면 안된다는 조건에 부합되지 않기 때문에 큰 인기를 모으지 못했다.
결국 지난해 초 이런 수입 기준을 삭제했지만 여지껏 이를 통해 혜택을 입은 신청자는 겨우 6만명으로 정부 목표의 1/10에도 미치지 못했다.
▶ PRA (Principal Reduction Alternative) = 원금 재삭감안인 PRA는 지난:2010년 6월부터 시작됐다. 페니매나 프레디맥 등 국책 모기지 업체의 융자 프로그램이 아닌 일반 모기지 융자자를 대상으로 한다. 1차모기지 융자금이 주택가치보다 15%이상 높은 깡통주택이면 신청이 가능하다 지금까지 약 9만3000명이 신청했다. 하지만 평균 삭감액이 무려 7만달러에 달함에도 불구하고 수해자는 아직도 3만명을 조금 넘는선에서 정체돼 있다. 정책의 법적 강제성이 없기 때문에 금융기관이 거부할 경우 그 대책이 없다.
▶ HAUP (Home Affordable Unemployment Program) = 실직 홈오너 지원 프로그램으로 2010년 7월부터 시행됐다. 주택 소유주가 실직에 의한 경제난을 증명하면 모기지 페이먼트를 줄여주거나 페이먼트를 12개월동안 유예시켜 주는데 페니매나 FHA등 국책 기관이 참여하지 않고 있어 실제 수혜자는 채 2만명에도 못미치는 것으로 알려졌다. ▶ FHA Short Refinance = FHA 재융자 프로그램인데 현재까지 수혜자는 총 1650명에도 못미친다. 1차 모기지 은행이 모기지 원금의 10%이상을 삭감해주면 나머지 융자금액에 대해서 정부가 보증하는 재융자 프로그램(FHA)으로 갈 수 있도록 해주는 것이 주 내용인데 주택가치대 채무비율이 97.75%가 넘어야 하는 조건이 너무 까다롭다는 평가다. ▶ EHLP(Emergency Homeowner’s Loan Program) = 부동산 침체 지역 특별 지원기금인 HHSF가 시행되지 않는 지역의 지원 프로그램이다. 가장 최근인 지난해 6월~9월 실시됐고 약 1만5000명이 참여했다. 총 10억달러의 자금으로 주택 소유주에게 최고 5만달러를 대출해 주는 프로그램인데 가정 소득이 연 7만 5000달러 이하이거나 지역 소득 중간의 120% 이하라는 규정을 충족해야 한다. 또 3번 이상 모기지 페이먼트를 연체해야 하고 5만달러 대출 이후 페이먼트를 낼 수 있다는 능력을 입증해야 하는 등 규제사항이 너무 많다. 당초 3만명 지원을 목표로 했지만 신청자는 예상의 절반에도 미치지 못했고 지원금도 50%만 상용되고 사장됐다. 최한승 기자 |
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