오세훈 서울시장. [서울시 제공]

[헤럴드경제=김희량 기자] 지난 14일 오세훈 서울시장이 언급한 ‘토지거래허가제(토허제) 폐지 검토’ 발언이 한주 내내 화제였다. 얼어붙은 부동산 시장에 활력을 불어넣을 수 있다는 기대와 동시에 구체적인 시점과 방법에 대한 궁금증이 커지고 있다. 토지거래허가제가 뭐길래, 이토록 많은 관심이 쏠리는 걸까.

토지거래허가제는 투기 거래와 부동산 가격 급등 우려가 있는 지역에 대한 규제다. 1978년 개정된 국토이용관리법에 그 기원을 둔다. 학계에 따르면 1985년 충남 대덕연구단지 개발지역이 첫 지정 구역이다. 토허제 구역이 되면 거래에 제한이 걸린다. 토지의 소유권, 지상권을 거래할 때 지자체장의 허가가 필수다. 주거용 부동산(대지 면적 6㎡ 초과)은 2년간 실거주 의무가 적용된다.

서울의 투지거래허가구역은 시 전체 면적의 10.78%인 65.25㎢ 규모다. 강남권 잠실·삼성·대치·청담(일명 잠삼대청)는 물론 여의도·압구정·목동·성수전략정비지구(여압목성), 강남·서초 자연녹지지역, 모아타운과 인근 지역, 서리풀지구 개발제한구역, 공공재개발·신속통합기획 선정 및 후보지, 용산국제업무지구 인근 등이 광범위하게 포함된다.

오세훈 서울시장이 14일 서울시청 대회의실에서 열린 ‘규제 풀어 민생 살리기 대토론회’에서 시민의 의견에 답하고 있다. 2025.1.14 [서울시 제공]

이 중 서울 아파트 거래와 밀접한 ‘잠삼대청(2020년 지정, 5년째)’은 올해 6월 22일, ‘여압목성(2021년 지정, 4년째)’은 올해 4월26일까지가 지정 기간이다.

일각에서는 최대 5년 설정이 가능한 토허제 특성을 언급하며 오 시장이 발언과 무관하게 자연스럽게 해제될 거라고 주장한다.

그러나 이는 법을 잘못 이해한 것이다.

토허제는 한 번 지정할 때 최대 설정 기간이 5년일 뿐, 재지정 횟수에 대한 제한이 없다.

서울시가 오 시장의 의견을 반영해 재지정을 하지 않기로 결정하면 자연스럽게 기간 만료에 따라 해지될 수는 있다. 하지만 ‘5년’이 도달해서 해제되는 게 아니다. 오히려 시가 재지정을 결정하면 제한없이 기간은 연장될 수 있다.

토지거래허가 구역 관련 법률인 부동산 거래신고법. [국가법령정보센터]

부동산 거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법) 제4장 제10조(토지거래허가구역의 지정)에 따르면 지정권자는 구역을 발표할 때 그 기간을 5년 내 기간에서 정해 지정할 수 있다.

서울시의 경우 급격한 시장 변화에 대응한다는 취지로 1년마다 토허제 구역을 결정하는 방식으로 운영 중이다. 서울시 관계자는 “법령상 재지정을 할 경우 20년이고 30년이고 원칙적으로는 설정할 수 있는 것”이라며 “또 도시계획위원회의 심의를 거치면 기간이 만료되지 않은 상태에서도 중간 해지가 가능하다”고 제도에 대해 설명했다.

지자체마다 지정 기간과 연장 횟수는 천차만별이다.

실제로 제주2공항 예정지인 제주 성산읍은 11년째 규제를 받고 있다. 2015년 처음 토지거래허가구역으로 지정된 성산읍은 지난해에도 재지정(2년 연장)이 결정돼 2026년 11월14일까지로 기간이 연장됐다.

서울 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스’ 단지 모습. 신혜원 기자

대전시 대덕구 상서동·와동 지역의 경우도 마찬가지다. 2021년 4월 대도시권 주택공급방안에 따라 신규 공공주택지구로 선정되면서 첫 2년 간 토지거래허가구역으로 지정된 곳이다. 이후 국토부가 2023년 1년 재연장, 2024년 3년 재연장 결정하면서 현 시점에서는 2027년 5월 초까지 총 6년 동안 규제를 받게 됐다.

평창동계올림픽 이후 토지거래허가구역으로 지정돼 있던 평창 건강올림픽 종합특구 3개 지구의 경우 2018년 4월 당시 지정한 최대 5년의 기간이 지난 2023년 4월 기간 만료됐다. 이때 평창군은 재지정을 하지 않아서 자동해제됐다.

잠실의 재건축 예정 아파트 단지. 김희량 기자

그렇다면 서울시는 어디를 먼저 풀게 될까. 여기서 서울시의 고심은 깊어진다.

삼성동 등이 포함된 강남 쪽을 먼저 해제하려면 ‘핀셋’ 해제를 해야 한다. 서울시가 잠삼대청과 여압목성 등 현행 토허제를 연장하지 않겠다고 결정하면 올해 해제 기간이 더 먼저 도래하는 것은 여압목성(4월)이기 때문이다.

그 윤곽을 1월엔 확인하기 어려울 것으로 보인다.

서울시 도시계획위원회는 매월 1,3주 수요일 개최 원칙(필요시 수시 개최)인데 이미 시간이 지났다. 지자체 장의 의견을 듣고 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하는데 관련 부서의 내용 검토가 간단하지 않다. 서울시가 진행한 토지거래허가구역 지정의 효과에 대한 검증 연구 또한 현재 끝나지 않은 상황이다.

오히려 변수는 오 시장의 대선 출마 여부와 시점이 될 수 있다. 지자체장이 달라질 경우 ‘토허제 해제 검토’라는 방향성 자체가 변할 수 있어서다.

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