- 고도화된 복합개발 등 진행되는 특별계획구역, 지역가치 상승효과 ‘뚜렷’

- 양주시 노른자위 서울우유 공장 이전부지 특별계획구역, 복합개발 기대감 고조

부동산 시장에서 ‘특별계획구역’의 가치가 재조명되고 있다. 시장 혼조세로 검증된 선택지를 찾는 수요자들이 늘어나면서 미래가치와 안정성을 모두 담보한 선택지로서의 가치가 높은 평가를 받고 있기 때문으로 풀이된다.

특별계획구역은 지구단위계획구역 내에서도 지역의 고도화된 개발을 선도하는 핵심 구역으로 꼽힌다. 입지 가치 등을 종합적으로 분석해 창의적인 개발안의 필요성이 인정되거나, 특화된 건축 프로그램을 통한 복합개발이 효과적일 것으로 판단될 때 지정된다.

대표 사례로는 각종 IT기업과 국내 유수의 R&D 기업이 대거 입주해 ‘서울판 실리콘밸리’로 자리 잡은 서울 강서구 마곡 MICE 복합단지가 있다. 마곡지구는 2015년 특별계획구역으로 지정된 이후 체계적 개발이 이뤄지며 서울을 대표하는 첨단산업 메카로 발돋움했다.

마곡산업단지 통계에 따르면 2023년 기준 입주기업 수(계약 기준)는 209곳, 연구인력은 1만 5,855명에 달하며 총 매출액은 25조 원을 웃돈다. 오는 2027년까지 상주인구는 약 17만 명으로 예상되며 이는 상암DMC(약 4만 명)의 4배, 판교테크노밸리(약 7만 8,000명)의 2배 수준이다.

이에 따라 마곡지구의 몸값도 올랐다. KB부동산에 따르면 마곡동 아파트 평균 매매가는 2015년 1월 5억 1,154만원에서 올해 5월 12억 4,416만원으로 약 2.4배 상승했다. 복합개발로 주거, 업무, 상업시설이 함께 확충되며 지역 가치가 크게 높아졌다는 평가다.

한 부동산 전문가는 “특별계획구역 지정 자체가 우수한 입지를 인정받았다는 뜻”이라며 “최근에는 차별화된 기획으로 고도화된 복합개발이 이뤄지는 사례가 늘어나면서 블루칩으로 평가된다”고 설명했다.

이런 가운데, 특별계획구역 개발이 본격화된 지역으로 양주시가 주목받고 있다. 대규모 교통호재가 몰린 데다, 덕계역 앞 ‘덕계공업지구’ 특별계획구역이 내달 주거단지 분양을 시작으로 본궤도에 올라서다. 총 17만 3,316㎡ 규모로, 과거 양주 서울우유 공장 부지였던 이곳은 초역세권 입지와 우수한 인프라 연계성 덕분에 개발가치가 높게 평가돼 왔다.

해당 특별구역에는 지하 4층~지상 39층, 총 1,595세대의 대단지 아파트가 공급된다. 브라이튼 여의도 · 브라이튼 N40 · 브라이튼 한남 등으로 잘 알려진 하이엔드 주거 브랜드 ‘브라이튼’과 ‘지웰’을 보유한 신영이 ‘엘리움’을 보유한 대방산업개발과 손잡고 선보이는 단지다.

특히 신영은 특별계획구역 등에 주로 활용되는 복합개발 분야를 선도하는 대표 디벨로퍼로 주목받고 있다. 여의도 MBC 부지에 주거시설 ‘브라이튼 여의도’, 업무시설 ‘앵커원’, 상업시설 ‘브라이튼 스퀘어’를 공급해 여의도의 개발 수준을 끌어올린 것이 대표적이다. 올해 2월 ‘브라이튼 여의도’ 전용 132㎡가 67억 2,000만원에 거래돼 여의도 아파트 최고가를 기록했고, ‘브라이튼 스퀘어’는 트렌디한 MD로 여의도 상권변화의 중심에 섰다.

청주 복대동 ‘지웰시티’도 마찬가지다. 2007년 ‘지웰시티몰 I·II’를 선보여 자라·H&M 등 대형 SPA 브랜드와 영화관을 유치하며 청주의 쇼핑·문화 복합거점으로 조성했다. 올 4월 전용 196㎡가 19억 5,000만원에 거래돼 청주 및 충북 최고가 아파트 기록을 경신한 ‘신영 지웰시티 1차’ 등과 함께 복대동을 청주의 ‘강남’으로 만든 원동력으로 평가된다.

복합개발로 진행되는 양주 서울우유 공장 이전부지의 특별계획구역 개발이 고도화된 복합개발을 통해 양주의 지역가치를 획기적으로 끌어올릴 전환점이 될 것으로 기대를 모으는 이유다.