KB부동산 월간 주택 시계열 통계에 따르면 이달 서울 아파트 전세가율은 50.92%을 기록했다. 서울 시내의 모습. <연합>

[헤럴드경제=서정은 기자] 서울 주요 지역 아파트의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 역대 최저로 떨어진 것으로 나타났다. 정부의 고강도 규제에도 매매 가격이 빠르게 올렸던데다 전세시장에서는 세입자들의 계약갱신청구권 사용이 빈번해지면서 가격 상승 폭이 제한된 영향으로 풀이된다.

27일 KB부동산 월간 주택 시계열 통계에 따르면 이달 서울 아파트 전세가율은 50.92%을 기록했다. 2023년 5월 50.87%를 기록한 뒤, 2년 8개월만에 가장 낮은 수치다. 월별 추이를 보면 2025년 1월 54.06% 이후 1년 내내 하락세다.

전세 가격이 올랐지만, 매매 가격이 더욱 크게 오른데 따른 것이다. 정부의 규제가 이어지자 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 몰리며 서울 핵심 단지를 중심으로 매매 가격이 뛰었다. 서울 아파트 평균 매매가격은 이달 15억2162만원을 기록, 1년 전(12억7503만원) 보다 19.3%가 올랐다. 같은 기간 서울 아파트 평균 전세가격(6억3267만원→6억6948만원) 상승폭(5.8%)를 세배 이상 웃도는 수치다.

특히 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)을 필두로 한 ‘한강벨트’의 매매가격이 큰 폭의 상승세를 보였다.

아파트 매매가격지수(2022년1월=100)를 보면 강남구는 올해 1월 111.8을 기록, 지난해 같은 기간(127.4)에 비해 15.6포인트가 올랐다. 같은 기간 서초구(102.1→121.0), 송파구(100.1→125.4)도 큰 폭의 상승세를 보였다. 강북권 한강벨트 지역인 마포구(116.5→98.4), 용산구(121.5→103.7), 성동구(97.9→121.5)도 유사한 흐름을 보였다.

이같은 흐름에 따라 서초·송파·강동·마포·용산·성동·중·동작·양천구 등 서울 9개구의 전세가율은 구별 통계가 공개된 2013년 4월 이후 역대 최저치를 기록했다.

서울 남산 전망대에서 바라본 시내 곳곳에 아파트 단지가 빼곡하다. <연합>

9개 구 가운데에서는 송파구(39.4%)의 전세가율이 가장 낮았으며 용산구(39.7%), 서초구(41.6%), 성동구(42.9%), 양천구(46.1%), 강동구(47.1%), 마포구(48.2%), 동작구(49.0%), 중구(53.0%)의 순으로 나타났다. 강남3구·용산 등은 대규모 정비사업이 진행 중인 영향으로 전세값 상승이 보다 더디게 상승했다.

서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 전세 품귀 현상에 따른 갱신 계약이 늘어난 것도 전세가율 하락의 원인으로 꼽힌다.

지난해 서울 아파트 전월세에서 계약갱신요구권(계약갱신청구권)을 사용한 비중은 49.3%로, 전년(32.6%) 대비 급상승했다. 갱신 계약을 한 임차인의 절반 가까이가 전월세 가격 인상률을 5% 이하로 낮추기 위해 갱신권을 쓴 셈이다. 이에 따라 서울 일부 단지에서는 기존 전세계약을 갱신한 세입자와 신규 계약을 체결한 세입자들 간 격차가 크게는 8~9억원 가까이 벌어지는 현상도 나타나고 있다.

일례로 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’ 84㎡(이하 전용면적)는 지난해 12월 20일 보증금 15억7500만원에 전세 갱신계약이 체결됐다. 반면 동일 면적에 유사 타입, 층수도 비슷한 다른 세대는 지난해 10월 26일 보증금 24억원에 신규 전세계약을 맺었다.

세입자들이 전세 대신 반전세나 월세로 전환하는 속도도 빨라지면서 전세가율이 더 낮아진 이유도 있다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 서울 아파트 임대차 계약 가운데 준월세 비중은 ▷2022년 51% ▷2023년 54% ▷2024년 54% ▷2025년 55%로 해마다 확대됐다. 반면 전세 보증금이 월세의 240배를 웃도는 ‘준전세’ 비중은 2022년 45%에서 2023년 42%, 2024년 41%, 2025년 40%로 점차 줄었다. 전세 성격이 강한 계약은 감소하고 월세 요소가 결합된 계약이 늘어난 셈이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “계약갱신청구권 사용 및 반전세 전환 가속, 전세대출 규제 등으로 전세가격 상승세가 수치상으로 보면 제한적인 흐름을 보일 것”이라며 “전세가율 하락에도 실수요자들이 체감하는 전세난은 심화될 수 있다”고 말했다.