서준오 전 서울시의원

[헤럴드경제=박종일 선임기자]서준오 전 서울시의원(더불어민주당·노원4)이 서울시의 재건축 사업성 보정계수 산정 방식 개선을 환영하며, 노원구 재건축 단지 전반에 대한 사업성 확보 노력이 한층 탄력을 받게 됐다고 평가했다.

서 전 의원은 그동안 서울시의회에서 지속적으로 문제를 제기해온 사업성 보정계수 산정 방식과 관련, 서울시가 지난 25일 개선된 평균 공시지가를 고시함에 따라 노원구 재건축 단지들의 사업성이 기존보다 상향되는 효과가 나타나게 됐다고 밝혔다.

사업성 보정계수는 공시지가가 낮아 분양수익 확보가 어려운 지역에 허용용적률 인센티브를 부여, 재건축 사업성을 보완하는 제도로 최대 2.0까지 적용된다. 서울시는 2024년 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’ 개정을 통해 이 제도를 도입했으나, 서 전 의원은 지난해 서울시의회 주택실 행정사무감사에서 산정 기준이 되는 평균 공시지가가 실제보다 낮게 고시돼 강북지역 재건축 단지들이 제도의 혜택을 충분히 받지 못하고 있다고 강하게 비판한 바 있다.

당시 서 전 의원은 “사업성 보정계수 산정 기준이 되는 평균 공시지가를 서울시가 임의로 낮게 고시하면서, 정작 사업성이 부족한 노원구 등 강북지역이 최대 보정계수 2.0을 적용받지 못하는 구조가 됐다”고 지적했다. 특히 서울시가 국토교통부가 공개한 2024년 서울 표준지 공시지가 평균 대신 자체 산출 기준을 적용해 평균 공시지가를 하향 고시한 점을 문제 삼았다.

그는 “강남지역 표본 비중을 줄이고 권역별 표준지를 선별해 평균을 낮춘 것은 사실상 강남 주민들의 반발을 의식한 조치”라며 “그 결과 노원구 재건축 단지들이 받을 수 있었던 최대 보정계수 적용 기회가 축소됐다”고 비판했다.

이 같은 문제 제기 이후 서울시는 2025년 적용 평균 공시지가 산출 방식을 재검토, 재건축 대상지 전체를 기준으로 평균을 산출하는 개선안을 마련했다. 이에 따라 2025년 재건축 단지 평균 공시지가는 804만3979원/㎡로 산정돼 기존안보다 10%가량 상승했다.

이로 인해 노원구 재건축 단지들의 사업성 보정계수도 함께 오를 것으로 전망된다. 서 전 의원 측이 추정한 자료에 따르면 월계주공2단지, 공릉태릉우성, 하계청구, 중계대림벽산, 상계주공16단지 등 24개 단지에서 사업성 보정계수가 상승, 가구당 분담금이 최소 464만원에서 최대 1217만원까지 줄어들 것으로 예상된다.

서 전 의원은 “서울시가 평균 공시지가 산출 방식을 개선하고 기준을 상향한 것은 분명 의미 있는 진전”이라면서도 “노원구처럼 공사비 부담은 크고 분양가는 제한적인 지역은 여전히 사업성이 충분히 확보되지 못하고 있다”고 지적했다.

이어 “사업성 보정계수 도입을 통한 허용용적률 인센티브 제도의 본래 취지는 노원·도봉·강북 등 저평가 지역의 재건축을 촉진하는 데 있다”며 “노원구 재건축 대상 단지들이 모두 보정계수 2.0을 적용받을 수 있도록 평균 공시지가 현실화를 포함한 모든 방안을 강구해야 한다”고 강조했다.

특히 노원구는 재건축 연한 30년을 넘긴 노후 아파트 단지가 서울에서 가장 많은 지역 가운데 하나로 꼽힌다. 상계·중계·하계 일대 대규모 택지개발지구의 정비사업이 본격화되는 시점에서 사업성 보정계수 적용 수준은 향후 사업 추진 여부를 좌우할 핵심 변수라는 분석이다.

서 전 의원은 “노원구 재건축의 성패는 사업성 보정계수 2.0 전면 적용에 달려 있다”며 “서울시 주택공급의 핵심 축은 강남이 아니라 노원구를 비롯한 강북지역”이라고 밝혔다.

또 “다음 서울시장과도 힘을 합쳐 노원구 재건축 단지의 사업성 보정계수 2.0 현실화를 제도적으로 완성하겠다”며 “사업성 부족이라는 구조적 한계를 근본적으로 해소해 주민들이 체감할 수 있는 재건축 추진 환경을 만들겠다”고 말했다.