최근 서브 프라임 문제로 개인주택 가격이 폭락하고 있다는 소식이다. 특히 집 가격이 많이 떨어지고 은행 차압도 상당히 많다고 한다.  90년도 후반에 불어닥친 부동산 붐은 10년 이상 호황을 누렸고 싼이자의 혜택으로 부동산 가격은 천정부지로 올라간것이다. 100만불 은행융자를 해도 월 페이먼트가 3000불씩밖에 안됐으니 아파트 렌트비를 내는것보다 훨씬 싼 페이먼트로 대궐같은 큰 집을 살수있게 만든 은행들이 결국 자승자박을 한것이다.지금까지는 개인주택에 한해서 가격이 폭락되었지만 앞으로 경기 침체로 이어지면 상업용 부동산도 문제가 될 것같은 전망이다. 연방정부가 경기 부양책으로 급하게 이자를 낮추고 개인에게 세금환불을 해주고 있지만 문제가 생긴 경기가 한시적인 처방으로 곧 해결될수 있다고는 보지 않는다. 한인타운의 은행들도 부동산의 폭락으로 주식값이 반토막 이상 떨어지고 있고 새해에도 전망이 어둡기만하다. 
한인은행들의 서브프라임 영향은 실제적으로는 거의 없지만 만약 상업용 부동산이 폭락하기 시작하면 지금보다 더 많은 손실이 나고 은행 주식은 휴지조각같이 값이 내려갈수도 있다고 본다. 한인은행 대부분이 비즈니스 융자를 하며 상업용 부동산을 담보로 많이 갖고 있기 때문이다. 현재 한인타운의 큰손 투자자들 대부분은 90년대 초에 불어닥친 부동산 폭락의 경험이 없는 사람들이다. 당시 개인용 주택 외에 상업용및 주거용 부동산의 폭락은 상상을 초월했다. 
예를 들어 나를 포함한 몇몇의 투자자가 3250 윌셔 건물을 80년대 후반에 1,350만불에 구입했을 때 L.A.타임스에 큰 기사로 사진까지 실어가며 미드 윌셔 지역에서 가장 좋은 가격의 매매였다고 보도하며 성공적인 투자라고 칭찬이 자자했다. 그러나 몇년후 90년대 초반 불어닥친 한인타운 폭동, 지하철 공사, 경기침체 등으로 결국 그 건물은 90년 중반 은행에 차압 당했고 은행도 상당한 손해를 보고 500만불 정도에 경매 처분했다. 두번째로 구입한 3807 윌셔 건물은 1,650만불이었는데 90년대 초에 400만불 정도로 경매 처분 당했다. 당시 아파트 값도 1/3가격으로 떨어져서 유닛당 평균 2만 5천불 가격이었다. 십여년 지난 현재 아파트값이 유닛당 10만불을 훨씬 상회하고 있으니 그동안의 부동산 호황으로 이어진 거품이 컸음을 생각하게 된다.
2007년부터 시작된 개인용 주택 부동산 폭락이 상업용 부동산으로 계속 이어질런지는 아무도 모른다. 계속되는 이자율 조정으로 부동산 가격이 진정될런지 또는 90년대 초반같은 폭락이 있을런지는 누구도 예측 못한다. 이런 상황 속에 어떻게 대처해야 되는 지 많은 투자자들이 질문을 한다. 공격적으로 더 투자를 할 것인지, 기다렸다가 좋은 가격일 때 투자를 할런지 우왕좌왕하게 된다. 개인적인 의견은 이럴 때일수록 cash flow(현금유동성)가 매우 중요하다고 느낀다. 90년대 초반에 쓰라린 경험은 현금 확보의 중요성을 절실히 느끼게 했다. 부동산 거래시 꼭 현금 유동성이 좋은 물건을 구입하고 가급적이면 다운 페이먼트를 많이 하는것이 좋을 듯하다. 현금으로 전액 지불하고 은행 빚없이 산 부동산만 진실한 의미의 자기 것이고 은행 융자를 많이 받은 물건은 결국 은행이 주인이고 자신은 은행을 대신해서 관리해주는 입장이라고 이해하면 될 것같다.
그동안 빈방이 없었던 아파트나 사업체에 권리금까지 붙어있던 쇼핑센터 입주자가 사업부진으로 자리를 비워 공실(vacant)율이 높아지기 시작하면 캐쉬플로가 없어지고 결국 은행 이자를 못 갚게 되므로 차압을 당하는 것이다. 앞으로 2~3년 동안이 큰 고비일 것같다. 공이 어디로 튈지는 아무도 모르지만 그동안의 폭등은 결국 가격 재조정 국면으로 들어가서 부동산 가격이 내려가는 것은 필수적이라고 본인은 믿는다.
부동산 투자자들은 이럴 때일 수록 현금 확보를 많이 하고 앞으로 있을 불황에 견뎌낼 준비와 아울러 은행에서 경매 처분하는 물건을 잘 판단해서 투자하게 되면 앞으로 5~6년후 부동산 호황이 다시 돌아왔을 때 큰 이익을 남길 수 있을 것이다.

하기환/한국프라퍼티 대표