[숏세일팀 뜬다] – 4. 콜드웰 뱅커 베스트 부동산 윌리엄 리·티나 김

▲ 오렌지카운티 지역 숏세일 매물 거래를 전문으로 하고 있는 콜드웰 뱅커 베스트부동산 숏세일팀 윌리엄 리(왼쪽)·티나 김씨. ⓒ2008 Koreaheraldbiz.com

“현금 확보 가능한 바이어라면, 매물이 리스팅에 오르기 전에 은행과 직접 딜을 하세요.”

현금 동원력이 훌륭한 바이어라면 지금과 같은 부동산 불경기가 바로 황금어장이다. 그래서 요즘 뜨고 있는 것이 숏세일. 각 부동산 회사마다 숏세일팀이 결성돼있다.

오렌지카운티 콜드웰뱅커 베스트 부동산의 숏세일팀 ‘윌리엄 리와 티나 김’씨는 2인 1조의 콤팩트한 숏세일팀으로 기동력이 돋보인다.

윌리엄 리씨는 은행들과 거래에 집중하고 티나 김씨는 한인 고객들을 마케팅 하는 역할을 하고 있다. 윌리엄 리씨는 “주택 소유주의 페이먼트 연체로 현금 유동성에 문제가 생기고 있는 은행에 50% 이상의 다운페이를 제시할 수 있다면 얼마든지 좋은 조건으로 거래가 가능하다”고 숏세일 매물 거래 방법을 충고했다. 

페이먼트가 연체된 주택의 소유권이 은행으로 넘어가면 은행은 해당 매물을 최대한 빨리 팔아서 묶여있는 자금을 회수해야하는 임무가 생긴다. 은행은 여러 가지 서류 작업을 마치고 나서야 리스팅 에이전트를 선임한 후 시장에 주택을 내놓고 팔게 되는데, 만약 전 주인이 집을 비우지 않고 끝까지 버티며 살고 있다면 은행 입장에선 심지어 6개월까지 진행이 지연될 수 있다.

이처럼 수개월에 걸쳐 차압 절차를 밟는 중간에 바이어를 내세워 강력한 오퍼를 넣으면서 딜의 주도권을 잡게 되면 은행과의 딜에서 좋은 위치를 차지할 수 있게 된다. 페이먼트가 지연되고 있는 담보 주택에 대해 은행으로서는 빨리 처분하는 것이 목적이기 때문이다.

윌리엄 리씨는 “요즘엔 좋은 크레딧 점수를 가지고도 융자를 얻지 못해 에스크로가 깨지는 경우가 많기 때문에 은행측으로선 보다 확실한 바이어와 딜을 하고 싶은 것은 당연하다”며 “이쪽에서 제시하는 가격이 시세보다 상당히 낮더라도 요즘같이 현금 흐름이 막혀 있는 은행측으로선 거부하기엔 힘든 제한”이라고 설명한다.

콜드웰 뱅커 베스트팀의 숏세일 거래가 돋보이는 것은 매물이 시장에 나오기 전에 은행들과 거래를 한다는 점이다. 티나 김씨는 “리스팅에 오르기 전의 매물을 은행 측으로부터 확보해 곧바로 손님과 연결할 경우 다른 브로커나 에이전트들과 가격 경쟁을 피할수 있어 만족스러운 결과를 얻을 수 있다”면서 “시장에 좋은 매물이 일단 나오면 모든 에이전트들이 몰려들기 때문에 은행측도 시세에 근접한 가격으로 팔고 싶은 욕심이 생기기 마련이다”고 설명했다.

특히 ‘윌리엄 리와 티나 김’팀은 오렌지카운티 지역 숏세일 매물만을 집중적으로 취급하기 때문에 이곳을 평소 눈여겨본 투자가라면 이 팀만큼 적임자가 없다. 티나 김씨는 “최근 풀러턴의 한 단지 내 숏세일 매물 안내를 해당 단지 주민들에게 돌렸는데 한 시간 쇼잉 동안에 25명 가량의 방문객이 몰려들었다”면서 “그만큼 준비된 바이어들이 적절한 주택 투자 시기를 저울질하고 있는 만큼 넓은 지역을 포괄하기보다는 지역 내에서 좋은 투자처를 물색해 내는 일이 더 중요하다”고 설명했다. ▲문의 (714) 742-7006 티나 김 

나영순 기자

[윌리엄 리의 숏세일 가이드]

“숏세일…차압…경매의 차이 알고 있나요?”

숏세일, 차압, 경매 등 이러한 단어들은 요즘 바이어들에게 매우 친숙해져 있다. 하지만 각각의 절차가 어떤 차이와 장단점이 있는지는 명확하게 아는 바이어가 드물다.

▲숏세일=우선 숏세일이란 현재 살고 있는 집주인이 페이먼트를 낼 여력이 없으니 돈을 빌린 은행에 집을 팔아서 최대한 갚고 나머지는 청산해 달라고 요청하는 것이다. 숏세일에서의 장점이라면 좋은 가격에 주택을 있는 그대로의 최상의 상태에서 양도 받을수 있다는 점이다.

예를 들어 100만불짜리 주택을 구입했을 당시 80%는 1차 은행, 10%는 2차, 나머지 10%는 3차에서 융자를 100% 얻어 썼는데 지금 시세는 85만불 밖에 안된다면, 해당 리스팅 에이전트는 모든 채무자들(1차, 2차, 3차 등)과 협상을 해서 각자가 부담해야 할 손실들을 서류로 작성해서 은행측의 동의를 모두 얻어야 한다.

이 진행 기간이 너무 긴 나머지 바이어들은 지쳐 포기하고 다른 매물을 찾기가 일쑤다. 따라서 숏세일은 리스팅 에이전트에게 거의 모든 게 달려 있으며 때론 운도 따라야 한다.

▲차압=그런데 85만불에 바이어도 없고, 페이먼트는 계속 연체가 된다면 어느 채무자나 강제 차압을 진행할 수가 있다. 하지만 2차가 차압을 진행할 때는 1차의 빚을 모두 갚아야 하고, 3차가 진행 할때는 1차와 2차 모두 갚고서야 나머지를 가질 수 있다. 그래서 요즘 같은 시장에서는 2차나 3차는 차압을 진행할 엄두조차 내질 못하고 있는 것이 현실이다.

▲경매=차압을 진행하는 쪽에서 NTS (Notice of Trustee Sale)를 발부하고 21일 후에 경매장에 매물 거래가 공식적으로 붙여지게 된다. 시작 경매가는 보통 1차가 빌려주었던 금액에 연체료와 다른 수수료가 합혀져 측정돼 나오게 된다. 위에서 같이 1차가 빌려준 금액이 80만불이라면 적어도 85만불 정도로 최저 경매가가 붙는다.

이러한 경매에서 매입하려면 현찰이나 케쉬어 체크를 만들어 가서 낙찰 즉시 지불해야 하는데, 어떤 바이어도 매물 컨디션을 확인하지 못한 채 85만불을 현찰로 지불하지는 못할 것이다.

그래서 요즘 경매장에선 10명 중 9명이 바이어를 찾지 못하고 유찰이 되어서 차압을 진행한 은행으로 소유권이 바로 넘어간다. 그 순간 그 주택은 REO (Real Estate Owned by Lender)가 되는 것이다. 여기서 REO, Foreclosure, Bank Repo 모두 ‘차압된 주택’을 일컫는 용어들이다.

▲경매주택은 시세의 40% 이하로 사야 안전=경매의 매력은 최저가에서 집을 살 수 있다는 점이다. 이 경우 추후의 비용을 감안해 시세보다 40% 아래에서 매입해야만 안전하다고 할 수 있다. 하지만 요즘 100만불짜리 주택이 경매가가 60만불 아래서 시작하는 주택은 100채 중 하나 정도도 되지 않는다.

그 이유는 1차 은행에서 잡고 있는 융자가 너무 많기 때문이다. 따라서 경매에 붙여진 매물 가운데 10채의 5채는 날짜가 연기되거나 취소된다.

▲전문가가 아니면 너무 위험한 ‘경매’=경매에 참여하기 전에 매입하려는 주택이 어떠한 다른 린(lien)이 현재 걸려있는지 확실히 조사를 해야만 한다. 경매장에서 성공적으로 매입을 했다 하더라도 정작 게임은 그날부터 시작한 셈이다. 우선 안에 전 주인이 아직 살고 있다면 변호사를 선임하고 마샬을 사서 내 보내야한다.

그 후에 주택 안을 들어가 보게 되는데 만만치 않은 공사비가 나올 때도 허다하기 때문에 경매 전문 투자자가 아닌 이상 경매에서 일반인이 성공적인 투자를 하기란 결코 쉬운 일은 아니다.