주택은 인간 생활의 근간이 되는 가장 소중한 요소이다. 특히 한국인에게 주택은 이곳 미국에서도 부의 상징이자 부의 축적 수단이기도 하다. 정부는 이러한 주택에 대하여 세제상의 많은 혜택을 주고 있다. 주택구입 및 증축 등 주택관련 대출금의 이자를 지급한 경우에는 세금신고시 소득에서 공제(Deduction)해 주고 있는 것이다.
　또 일정조건을 충족한 경우에는 주택 매각시 이익이 발생하더라도 소득에서 제외(Exclusion) 시켜 준다. 이와같이 주택은 많은 사람들이 보유하고 있고 앞으로 보유할 예정이므로 주택관련 세금혜택 제도를 올바로 이해할 필요가 있다.
　먼저, 주택 소유자가 일정조건을 충족하면 자본이득(양도소득, Capital Gain)에서 1인당 25만 달러, 총 50만 달러까지 공제해 주는 제도에 대하여 알아보자.
　여기서 일정조건이란 ‘매각하는 싯점에서 최근 5년간 2년이상 거주하고 2년이상 소유하는 것’이다. 즉, 매각하는 주택을 2년이상 주된 거주지로 사용하였는가(Main-Home Use Tests), 그리고 2년이상 그 주택 소유권이 있었는가(Ownership tests) 하는 것이다. 이 두 가지 조건을 충족한 경우에는 주택을 매각하고 자본이득이 발생한 경우, 그 자본이득 범위 내에서 개인은 25만 달러, 부부는 50만 달러까지 소득공제를 받을 수 있다.
　거주 조건(Main-Home Use  Tests)은 실제로 그 주택에서 5년 중 2년이상 살았는가 하는 것이다. 이때 유의할 점은 계속해서 2년을 살 필요는 없고 총 5년 기간 중 2년이상을 거주하면 된다. 즉, 1년 거주 후 다른 곳으로 이사 갔다가 다시 그 집으로 돌아와 1년 이상만 살면 이 조건이 충족된다.
　그러나 부부인 경우에는 부부 모두 이 조건을 충족시켜야만 가능하다.
　국세청(IRS)에서는 거주 조건을 테스트 할 때, 세금보고서에 나타난 주소지, 운전면허증에 나타난 주소지, 전화비청구서에 나타난 주소지, 유티릴티 빌에 나타난 주소지, 유권자 등록장소, 직장의 위치 등을 고려하여 판단한다.
　그러므로 주택이 한 채인 경우에는 큰 문제가 없으나, 두 채 이상 보유하고 있는 경우에는 국세청 조사를 대비해 위에서 언급한 서류들을 제출할 수 있도록 사전에 준비해야 한다.
　소유 조건(Ownership tests)은 주택 명의가 누구로 되었은가 하는 것인데, 결혼한 부부의 경우 한 사람 명의로 되어 있어도 부부 공동의 소유권으로 간주한다. 따라서 부부 공동으로 세금 신고를 할 경우 주택 명의가 한 사람으로 되어 있어도 위에서 언급한 거주 조건이 충족되면 50만 달러까지 양도소득 공제를 받을 수 있다.
　횟수에 대한 제한이 없으므로 5년 중 2년만 소유하고 거주 조건을 충족하면 혜택을 받을 수 있으므로 이론적으로는 2년마다 한 번씩 혜택을 볼 수 있다.
　또한, 현재 렌트를 주고 있는 주택에 대하여도 그 주택으로 이사해서 2년이상 거주하면 위의 2 가지 조건을 충족시킬 수 있으므로 세금 혜택을 받을 수 있다. 그러나 주택을 구입하고 그 주택으로 이사하지 않고 렌트만 준 경우에는 혜택을 볼 수 없다.
　한편, 동종자산교환(like-kind exchange, 1031교환)을 통하여 주택을 구입한 경우에는 각별히 주의해야 한다. 왜냐하면 이 경우에는 5년이상 소유하도록 하고  있기 때문에 추가로 이 조건을 충족시켜야 하기 때문이다.
　아울러 위의 조건을 다 충족하지 못해도 국세청에서 정한 경우에는 부분적으로 혜택을 볼 수 있는 경우가 있는 데 이에 대하여는 다음 주에 알아 본다.
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