요즘 많은 사람들의 선망의 대상이던 투자은행들이 파산하거나 다른 회사에 흡수합병 당하는 것을 보면서 지급할 자금과 수령할 자금을 적절히 조절하는 것이 얼마나 중요한가 하는 것을 다시 한번 느끼게 한다. 개인이든 사업하는 사람이든 아무런 댓가를 지급하지 않는다면 지급할 자금은 최대한 늦추고, 받을 자금은 최대한 조기에 수령하는 것이 자금관리상 매우 유리하다.
　이와 마찬가지로 세금납부도 늦출 수 있는 한 늦추는 것이 납세자 입장에서 보면 유리하고 또  절세의 한 방법이 될 수 있다. 왜냐하면 세금납부를 연기하는 기간만큼 그 자금을 이용할 수 있고 또 그 기간 동안 절세 방안을 강구할 수 있기 때문이다. 따라서 이번엔 사업용 또는 투자용 자산의 경우 일정한 조건을 충족하면 양도소득(Capital Gain)에 대한 세금납부를 연기해 주는 1031동종자산 교환(1031 Like-Kind Exchange)에 대해 알아본다.
　1031교환이란 연방국세청(IRS) 규정1031조에 의거해 사업용 및 투자용으로 사용하던  부동산(Real Property)이나 동산(Personal Property)을 매각하면서 양도소득이 발생한 경우 매각한 자산과 동종의 자산을 새로 구입하는 경우 세금납부를 연기해 주는 제도이다. 이는 매각하고 구입한 자산의 형질이 동일하고 현금인출이 이루어지지 않았다면 실질적으로 자산의 매각이 이루어진 것이 아니라 교환에 불과하며 또한 세금을 납부할 가처분 소득도 발생하지 않았기 때문이다.
　1031교환을 위한 조건은 1) 교환할 자산(Property given-up)은 사업용 또는 투자용으로 사용하고 있어야 하고 개인용도의 자산과 재고자산(Inventory), 주식, 채권 및 무형자산은 교환대상에서 제외된다. 따라서 주거지로 사용하는 주택은 1031교환의 대상이 되지 않으나 렌트를 주고 있는 주택은 가능하다. 2) 동종자산(Like-Kind Property) 간의 교환이어야 한다. 즉, 부동산은 부동산과의 교환이 이루어져야 하고, 동산은 동산과의 교환이 이루어져야 한다 . 그러므로 단독주택은 사업용 빌딩과 교환할 수 있고, 기계설비는 다른 기계설비와 교환할 수 있다. 한편, 미국에 있는 부동산은 미국 내 타주의 부동산과는 교환할 수 있으나 한국에 있는 부동산과는 교환할 수 없다. 3) 현금인출(Cash-Out)이 있어서는 않된다. 현금인출이 이루어진 경우에는 인출된 금액만큼 과세대상이 된다. 4) 자산의 매각이 이루어진 날로부터 45일 이내에 구입할 자산을 국세청에 통보(Identification Notice)해야 한다. 5) 또한 자산의 매각이 이루어진 날로부터 180일 이내에 교환할 자산의 구입이 완료되어야 한다. 1031교환은 세금납부를 연기함으로 납부할 세액만큼 투자규모를 늘일 수 있어 투자이익을 높일 수 있고, 또 교환의 횟수 및 기간에 대한 제한이 없으므로 교환한 자산을 상속할 경우에는 양도소득세를 줄일 수 있을 뿐만 아니라, 양도소득 금액이 상속세 공제금액 이하일 경우에는 세금을 전액 면제받는 잇점도 있다. 그러나 180일 이내에 자산의 매각 및 구입이 종료되어야 하기 때문에 자기가 원하는 자산을 구입하기가 곤란하다는 것이 단점이 될 수 있다.
　세금납부 연기신청은 1031 교환을 위해 자산을 매각한 당해 연도의 소득을 보고할 때 연방국세청(IRS) From 8824를 통해 할 수 있다. 이 신청서에는 매각한 자산(Property given-up)의 구입일자와 매각일자 그리고 구입할 자산(Property Received)의 구입일자 및 양도소득 금액에 대해 보고해야 한다.
　이와같이 1031 교환은 여러 잇점이 있지만 자산의 매각과 구입이 180일 이내에 이루어져야 함으로 이에 대한 사전준비를 철저히 하고 특히 거래 완료일자 및 현금인출에 대해 유의해야 한다. 특히, 에스크로 회사에서 자금을 인출하고 다시 입금한 경우에도 현금인출로 간주되어 세금을 납부햐야 하므로 이점 유의하여야 한다. 　

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