제이양의 부동산인사이드

Buy U.S.A.-변화하는 투자트렌드

금융위기와 함께 부동산 시장 몰락과 걱정이 시작된 지 불과 몇 달후부터 ‘위기는 곧 기회다’라는 구호가 하나둘씩 나타나기 시작했다. 일부는 주택가격 하락으로 걱정하고 있지만, 다른 일부는 부동산 가격 하락으로 오랜만에 기다려왔던 절호의 기회를 준비하고 있었던 것이다.
　
요즘 부동산 업계의 흐름을 보면 불과 2~3년전만 해도 상상하기 힘들었던 일들을 어렵지않게 볼 수 있다. 보스턴의 랜드마크인 존핸콕 타워가 경매를 통해 팔리고, 뉴욕에서 다섯번째로 높은 AIG빌딩이 급매물로 나와 입찰을 통해 한국의 기업이 구입하는 가 하면, LA 한인타운 한복판에 위치한 고층콘도가 통째로 초기 프로젝트의 절반가격 이하로 팔리기도 했다.
　
부동산 전문 투자가들에겐 요즘이야말로 양질의 미국 부동산을 헐값에 구입하기 좋은 황금시기일 수 밖에 없다. 이미 세계 곳곳의 전문 투자자들은 큰 자본을 형성해 작년부터 미국 부동산 사냥에 나섰다. 미국부동산 투자는 앞으로 2~3년 동안 절정을 이룰 것으로 예상된다.부동산 시장 상황에 따라 투자방법도 변하고 있는데 최근 한인들에게도 주목받고 있는 투자방식들을 소개한다.

미국은 한국처럼 모든 차압물건을 법원을 통해 경매하지 않는다. 대부분 은행에서 직접 위탁회사에 의뢰해 경매가 이뤄진다. 물건 가격이 큰 상업용 건물은 일정액의 경매 참가비를 내기도 한다. 차압 전 은행과 협상해 매입하는 ‘숏세일(Short Sale)’도 일종의 경매투자 기법이라고 볼 수 있다. 일반인은 현 시가보다 약 20%이상 저렴하게 주택을 구입할 수 있다. 기관투자의 경우 큰 규모의 상업용 건물은 은행과 사전 협상을 통해 매입하거나 은행 및 건물 소유주와 3자협상을 통해 경매 전에 매입한다. 협상 능력과 자금동원 방식에 따라 수익률이 결정된다.
　

▶노트(Note) 투자  급매 처리 많아…리스크 적고 저렴

노트란 은행에서 보유하는 담보부대출 채권을 뜻한다. 상업용 건물에 대한 대출은 주로 전국적 대형은행보다 지역은행이 상당 부분을 담당해왔다. 최근 부실채권 증가로 은행들이 존립 위기에 까지 몰리자 보유채권을 급매로 처리하는 경우가 많다. 노트는 리스크가 상대적으로 적다. 주로 자산관리인에게서 정보를 얻는데, 신속한 자금동원 능력만 있으면 저렴하게 매입할 수 있다. 특수한 경우에는 매입자금 일부를 채권 보유 은행에서 신규로 융자해주기도 한다. 경매투자와 다른 점은 소유권이 이전되지 않는다는 것이다. 매입 후 법적인 차압절차 혹은 협상을 통해 소유권 이전을 해야 하는 번거로움, 그리고 시간과 비용 손실이 따른다는 점에 유의해야 한다.
　

▶REO 벌크 투자   은행소유 부동산 대량 구매 방식

REO란 ‘Real Estate Owned’의 약자로 ‘은행 소유 부동산’을 뜻한다. 미국에서는 3개월만 이자를 연체하면 가차없이 차압이 들어오고 주인은 집에서 나가야 한다. 이들 물건은 경매로 처리해야 하는데, 상당수가 경매에서도 주인을 찾지 못한 채 은행 장부에 악성 자산으로 남게 되는데 이처럼 은행의 소유가 된 물건이 REO다. 은행과의 협상을 통해 REO 물건을 대량으로 사는 것이 벌크(bulk) 투자다. 정부 국책은행인 페니 메이를 비롯해 뱅크오브아메리카, 시티뱅크 등 유수 은행들조차 이러한 부실자산의 조기 처분에 목을 매고 있다. 현재 일본, 중국, 이스라엘 등의 사모펀드 또는 국부펀드는 REO에 수억 달러를 투자해 한꺼번에 수천 채의 집을 사들이고 있다. 이것은 채권을 사는 게 아니라 실제 자산을 사는 것이다.
　

▶지분매입 방식   콘도등 완공전 투자 향후 큰수익 기대

지분에 대한 투자는 대부분 경기가 활황일 때 활발하다. 그러나 오히려 지금처럼 극심한 불경기엔 좋은 지역에 매력적인 프로젝트가 완공을 앞두거나 완공된 직후 자금난을 이기지 못해 지분 파트너를 찾는 경우가 많다. 당연히 전에 볼 수 없는 좋은 조건을 제시한다. 한인들이 많이 거주하는 LA와 애틀랜타, 뉴욕 등지는 유명한 고층 콘도, 호텔 등의 완공을 앞두고 새로운 지분 파트너를 찾는 업체들이 많다. 리스크만 잘 관리하면 향후 건물완공 시점이 경기회복 시점과 맞물릴 경우 큰 수익을 기대할 수도 있다. 　

이노 부동산 대표 / (213) 500-7544