최근 악화된 경제상황이 이어지면서 이야기의 초점이 상업용 부동산융자로 이전되고 있는데, 이 경우엔, 보통 주거용 주택과 다르게 또 하나의 변수가 존재한다. 한 가정용 주택을 투자용으로 구입하여 세를 주는 경우도 있지만, 이번에는 두차례정도에 걸쳐 임대용 부동산 (아파트등)이 채무지불 불이행으로 인해 차압에 처하게 되었을 때, 융자대출자/기관, 소유주/차용자, 그리고 세입자 사이에 발생하는 법적 문제들을 추려서 정리해 보려한다. 이 내역은 캘리포니아 부동산중개인협회(California Association of Realtors)의 법률부서에 의해 준비되어 회원들에게 제공되고 있다.

▲ 대출자 (기관)와 소유주/차용자간의 문제
　
1. Rent Skimming (렌트수입 전용-빼돌림): 차압을 진행하려는 대출기관은 차용자가 임대료를 받아 내면서 융자를 지불하지 않을 때, 그 돈은 빚을 갚아야 할 돈이라고 인식하게 된다. 렌트 빼돌림은 어떻게 정의되며, 형사법에 저촉이 되는가?   가주 민법 890조항은 주거용 부동산 취득후 1 년이내 언제든 받아 들인 금액을 부동산이 저당된 Deed of Trust에 지불하지 않고, 유용하는 경우를 Rent Skimming이라 정의하고, 1 년까지의 형무소형 또는 1 만달러까지의 벌금 또는 2 가지 모두의 처벌까지 가능하다 (가주 민법 892조항).  따라서 소유한지 1 년이 넘으면 이 법은 적용 되지 않는다고 볼 수 있다.
　
2.Rent Skimming 에 대해 대출자가 취할 수 있는 방편은?  형사소송은 검찰의 판단에 달려 있고, 대출자는 민사소송을 통하여 손해보상, 비용, 변호사비등을 요구할 수 있다.  법정은 벌칙금을 추가 판정할 권한도 있다. (가주민법 891 (c)조항)
　
3.차압으로 인한 권리이전까지는 차용자가 융자액 지불에 대한 계약상 책임은 있으나, Rent Skimming에 대한 법적문제를 떠나서는, 특정한 임대수입을 융자액에 지불할 책임은 없다.  대출자가 Mortgage-in-Possession을 활용 건물에 들어가는 것은 차용자가 거부할 수 있다. (가주 민법 2927조항)   융자계역서상의 Rents and Profits 구절을 이용 법적 소송 없이 임대료를 취하려는 행위도 차용자가 미리 방지시킬 수 있다.   대출자가 법적 소송을 통해 법적 임대료 수령자를 지정하는 것 역시 몇가지 여건을 제시하여 저지할 수 있다.
　
4.Mortgagee-in-Possession:  대출자가 채무 불이행 발생시 차용자/소유주의 확실한 동의하에 임대료를 받기 위해 건물에 들어가는 경우이다.  차용자의 동의가 없는 경우는 강제출입 또는 불법칩입으로 규정될 수 있다.   Mortgagee-in-Possession으로 임대료를 받아 미지불된 빚을 충족하는 반면, 여기에 따르는 사업상 행위에 문제가 발생시는 책임도 수반된다.
　
5.Rents and Profits Clauses: 대출자가 어떻게 합법적으로 Mortgagee-in-Possession의 위치를 취할 수 있는가 (차압을 행하는 대출자의 직접적인 임대료 수금)?   요즘의 Deed of Trust 대부분은 채무 불이행시 임대료에 대한 권리를 Beneficiary (신탁 수혜자)에게 넘겨 주는 구절을 포함하는데, 이 것을 말하며 카운티에 기록되는 짧은 서식 Deed of Trust에 포함된다.
　
6.Deed of Trust에 Rents and Profits구절이 포함 되어 있으면 대출자가 자동적으로 임대료 수령을 위한 건물출입 권한을 가지게 되는가?  세입자와 차용자에게 요구하고 협조를 얻는 것이 필요하며, 협조가 되지 않으면 법정소송을 통해 임대료 수령인 지명을 받는다.
　
7.차압세일 이후: 차용자가 건물에 주거시 Trustee’s Sale에 의한 차압인 경우, 즉시 퇴거시킬 수 있는가?  그렇다.  3 일 경고 (Notice to Quit)후 즉시 퇴거가 가능하다. 　

-다음주 계속-