상업용 부동산 투자 임대수입 안정성 확보하려면

올해 상업용 부동산 시장에 대한 투자 경쟁이 일어날 것으로 예상되는 가운데 가격 결정에 가장 큰 비중을 차지하는 ‘테넌트의 종류 및 가치 계산법’에 대해 한인 투자자들의 관심이 몰리고 있다. 최근 가격이 급락한 상업용 부동산 구입을 문의하는 한인들의 비율이 높아지고 있지만 아직도 어떤 건물에 투자해야 하는지에 대한 기본 지식은 부족한 상태다. 상업용 부동산 투자 결정에 있어서 위치, 건물년식, 그리고 주변 환경도 중요하지만 이보다 더욱 중요한 임대수입의 안정성을 확보하려면 테넌트의 종류 및 신용도에 대한 연구가 필요하다는 것이 전문가들의 조언이다. 상업용 부동산 투자에 관심을 두고 있는 투자자들을 위해 이 부분  투자를 전문으로 하는 차비호 회계사의 도움으로 자세한 투자방법을 알아본다.


▶REO 매물을 피해라
차 회계사는 우선 REO 매물은 피하는 것이 옳다고 충고했다. 차 회계사는 투자를 문의하는 한인들 중 다수가 은행이 차압한 부동산을 싸게 사서 가격이 올라간 후 팔면 이익이 많이 남지 않겠냐는 문의가 많지만 이는 이 건물이 왜 REO로 나오게 되었는지에 대한 원인 분석이 부족한 것이라고 말했다.
　
다시 설명하면 건물이 은행에 넘어간 이유가 대출금을 상환할수 있는 임대수입이 충분하지 않은 것에 기인하는데 이런 건물을 사서 테넌트를 유치하고 임대수입을 증가시켜 건물가치를 올린다는 것은 경험과 자본력이 약한 한인들에게는 특히 위험하다．
는 것이다.


▶아파트, 오피스는 가능하면 피할 것 
상가에 입주한 테넌트와 오피스 및 아파트에 입주한 테넌트는 장소를 임대한다는 점에서는 흡사하나 시설비용과 임대기간 등을 고려하면 많은 차이가 있다. 예를들면 상가에서 식품점이나 식당같은 사업을 하면 임대인은 처음에 기계 등 설비에 많은 투자를 하게된다. 이후 사업이 어느정도 궤도에 오르면 안정화를 위해 자연히 장기임대 계약을 선호하게 된다. 초도 투자 비용도 많기 때문에 이전이 쉽지않다.
　
반면 오피스는 초도 투자 비용이 작고 계약기간도 1년에서 3년 정도가 대부분이다. 때문에 경기가 좋지 않거나 주변에 더 나은 조건이 있으면 사업처 및 거처를 쉽게 옮길수 있다.
　
아파트는 오피스에 비해 투자 위험이 적지만 테넌트의 교체가 심하고 퇴거가 어렵다. 평균적으로 아파트 입주자는 3년에 한번씩 거주지를 옮기는데 한인타운 주변 아파트 매니저들은 매년 입주자의 1/3이 교체된다며 일부 악성 입주자의 경우 퇴거에 최대 2년이 걸리는 경우도 있다고 전했다. 


▶공실률과 테넌트의 수(종류)
경기 호황기에는 테넌트를 구하기가 쉽고 이로 인해 공실률이 극히 낮다.
　
이런 시기에는 매년 렌트비 상승 및 업체 교체가 용이한 다수 테넌트 건물이 좋을 수 있다.
　
하지만 미 역사상 한 상가의 평균 테넌트 교체 시기는 6개월 이다. 만일 경기가 침체되어 다수의 상가가 비게되면 공실률은 올라가고 임대수입이 떨어지면서 건물의 가치도 함께 폭락한다. 그런 의미에서 신용도가 좋은 싱글 테넌트가 건물 전체를 사용하는 매물이 더 안정적인 임대수입을 기대할 수 있다. 예를 들어 CVS, 본스, 월그린 등 신용과 재력이 그리고 유행에 둔감한 테넌트의 경우 장기 리스 계약을 체결하면 지속적인 임대수입이 가능하며 건물의 가치 하락폭도 상대적으로 적다. 또한 건물의 가치도 다수 사업체 입주 매물에 비해 높다.
　
이외에도 싱글 테넌트와 계약할때는 가능하면 기업의 본부가 직접 운영하는 방식이 더욱 안정적이다.
　
대기업이라면 기업이 망하지 않는한 최소 렌트비와 계약 파기비를 받을 수 있지만 사업주 개인의 경우 사업주가 망하면 렌트비를 받을수 없기 때문이다.  단 싱글테넌트 건물이 항상 안전한 것은 아니다. 예를 들어 블럭버스터 혹은 달러 렌트카 처럼 폐업 혹은 사업 축소로 테넌트가 사라지면 건물 전체가 공실화 되기 때문이다. 따라서 싱글테넌트 건물 계약을 체결할 때는 그 기업의 명성 보다는 현재와 향후 사업성 그리고 자금력을 면밀히 분석해야 한다.
 
최한승 기자