▲ 미쉘 원   ⓒ2011 Koreaheraldbiz.com

지난 2회의 칼럼을 통해 캘리포니아 부동산협회(C.A.R)가 발표한 숏세일 지침에 관해 알아보았다. 이번에는 숏세일 셀러들이 숏세일 도중 특히 유의해야 할 것들에 대해 알아보는 시간을 가져보자.

▶ 신용 = 숏세일을 하게 되면 일반적으로 셀러의 크레딧이 나빠진다. 이로인해 숏세일을 하고난 후 일정기간 동안 여러가지 경제활동을 하는데 어려움을 겪게된다.

예를 들면 주택 구매를 위한 대출에서 시작해서, 신용카드 발급, 아파트 임대, 취업에 이르기까지 피해가 발생한다. 숏세일이 신용 점수에 미치는 악영향에 대한 자세한 정보는 웹사이트  www.myfico.com 에서 찾아 볼 수있다.

▶ 세금 = 일부 경우를 제외하면,대출 기관의 부채 액수를 줄이거나 채무상환 의무를 없애주는 것은 숏세일 셀러의 수익으로 간주된다.

만약 대출 금액이 살고있는 집을구매하는데 쓰였거나 증축, 혹은 개축하기 위해 사용 됐다면 그 소득에 대한 세금이 부과 되지 않을 수도 있다. 

또 다른 예외는  파산이다.

모두 알고 있는 것처럼 파산은  채무자 (borrower)를 부채로부터 보호받을 수도 있게 한다. 일반적으로 대출 기관으로부터 부채가 면제 될 때에는 은행이 차용자에게  1099C를 제공 해야 한다. 그리고 세금보고시 숏세일 셀러가 1099C를 제출해야한다. 다만 이런 규칙들은 일시적이며 연방법 혹은 각주의 주법에 따라 적용 기준이 달라질 수 있다. 또한 현존하는 대출이나 담보권에 상관없이 소유물이 구입한 날부터 매각하는 날까지 그 가치가 올랐다면 그에 상당하는 세금이 붙을 수도 있다.

▶ 잠재적인 위험 = 안타깝게도 많은 사람들이, 깡통주택을 소유하여 숏세일을 하여야만 하는 주택소유주들을 악의적으로 이용한다.
　
몇 가지의 예를 들면, 주택 소유주에게 집에 오래도록  머물 수 있도록 해주겠다, 신용을 보호해 주겠다, 혹은 거래를 성사 시킨 이 후에 돈을 지불 하겠다 등의 약속을 한다.
　
이런 일들이 빈번히 발생 숏세일 셀러들에게 손해를 입히는 일이 생기자 캘리포니아 부동산국(California Department of Real Estate ,이하 DRE-웹사이트 http://www.dre.ca.gov)과 가주검사협회(California Attorney General -웹사이트 http://www.ag.ca.gov)는 다양한 사기와 관련한 경고문을 배포했다.

그 내용을 자세히 살펴보면 숏세일을 진행할때는 DRE규정에 의해, 꼭 부동산 면허를 소지한 에이전트가 해야하며, DRE로부터 “No Objection”이라는 서류가 없이는  아무도 선금이나 요금 등을 융자금 변경을 준비하는데 요구 할 수 없고, 제 3자 가 요구하는 비용들은 보통 숏세일 융자기관에 노출 되지 않고 Escrow 밖에서 지불된다고 규정하고 있다.

또한 100%결과 보장, 대출기관과의 접촉 차단, 대출기관과의 협상을 조건으로 거래 성사 전에 소유물에 관한 명의를 옮기는 행위, 구매자(buyer)가  LLC일때,구매자가 Seller로부터 권한 위임장을 원할 때 그리고 구매자가 대출기관과 직접적으로 협상하고 싶어하거나 구매자가 제3자를 고용하여 협상하려 할 때는 각별히 주의를 기울여야 한다고 경고하고 있다.
　
비 부동산 부사장