15일 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶인 경기도 과천 아파트 전경 [헤럴드DB]

[헤럴드경제=박로명 기자] 앞으로 서울 전역과 경기도 12개 지역에서 1억원을 초과하는 신용대출을 보유한 이는 대출을 받은 뒤 1년 간 주택을 매수할 수 없다. 또 사업비 대출을 받아 주택 매수에 쓰지 않도록 전수조사를 실시해 대출 규제 우회 사례에 대한 점검 및 관리 감독을 강화하기로 했다. 이와 함께 전세대출 이자 상환분을 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함해, 꼼수 대출 차단에 나섰다.

정부가 15일 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 서울·수도권을 중심으로 부동산 시장이 과열 조짐을 보이자, 서울 전역을 투기과열지구·토지거래허가구역, 조정대상지역으로 지정하고 대출규제 강화에 나섰다. 특히 전세대출·신용대출·사업자대출 등 규제 사각지대를 이용한 대출 우회로를 막기로 했다.

정부는 이날 부동산 관계장관회의를 통해 주택시장 안정화 대책을 발표했다. 서울 전역과 광명·과천·하남 등 경기 12개 지역을 규제 지역과 토지거래허가구역으로 지정했다.

이번 대책에는 처음으로 1주택자의 전세대출 DSR 규제 적용이 포함됐다. 1주택자가 소유 주택의 지역에 상관없이 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세 대출을 받는 경우, 그 대출의 이자 상환분을 DSR 계산에 반영한다. 그동안 DSR은 주택담보대출과 1억원 초과 신용대출에만 적용해 왔는데, 이를 1주택자 전세대출에도 확대 적용해 대출 한도를 엄격히 따져보겠다는 취지다.

이 같은 판단의 배경엔 전세대출을 받아 ‘갭투자’(전세 끼고 집 사기)를 하는 ‘우회로’를 차단하겠다는 의지가 담겨 있다. 현재 규제 지역 내 유주택자 중에서 5만2000여명가량이 전세대출을 받고 있는데, 이번 조치로 이들의 전세대출 DSR이 약 14% 올라 추가 대출을 받기 어려워질 것으로 전망된다.

금융위원회 관계자는 “무주택 서민 등에 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용하되, 향후 전세대출 DSR 시행 경과 등을 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토해 나갈 계획”이라고 강조했다.

금융위는 사업자 대출의 용도 외 유용 실태에 대해 전수조사를 실시, 대출 규제 우회 사례에 대한 점검과 관리 감독을 강화할 예정이다. 그동안 정부가 수도권 주택담보대출을 6억원으로 제한하는 대출 규제를 시행하자 이를 우회하기 위해 사업자대출을 이용하는 사례가 발생할 수 있다는 지적이 제기돼왔다.

원칙적으로 사업자 대출을 시설자금이나 운전자금에 쓸 목적으로 사용하도록 규정돼 있다. 그러나 주담대로는 자금을 조달할 수 없는 매수자가 국세청에서 사업자등록증을 발급받아 가짜 거래 영수증 등을 꾸며 개인사업자나 법인 사업체 명의로 추가 대출을 받는 식으로 악용됐다. 정부는 이러한 ‘꼼수’를 잡아 우회로를 막겠다고 밝힌 셈이다.

아울러 ‘9·7 주택공급 확대방안’의 후속 조치로 주택 매매·임대사업자 외 사업자의 규제지역 내 주택구입목적 주담대(사업자 대출)을 제한한다. 정부는 앞서 7일 발표한 공급 대책에서 수도권과 규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택매매·임대사업자 대출을 조이는 내용을 포함했다.

정부는 1억원 초과 신용대출을 보유한 차주에 대해 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입을 제한할 방침이다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 강화한다.

이와 관련해 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “정부가 고소득자와 이른바 ‘영끌’ 투자자를 막으려는 의도지만 큰 의미가 있을지는 의문”이라며 “(현재도) 주택구입자금을 대출 받기 위해선 신용대출을 다 갚아야 하고, 신용대출이 1억원 있으면 DSR이 나오지 않는다”고 지적했다. 이어 “신용대출 원리금 5년 상환으로 계산하기 때문에 신용대출 1억원이면 1년에 2000만원 가량”이라며 “연봉이 5000만원인 사람은 DSR 40%이기 때문에 ‘대출 제로’로 주담대도 나오지 않는다”고 분석했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “정부가 신용대출까지 포함해 전체적으로 대출 규제를 강화하겠다는 의미”라며 “주담대를 6억밖에 받지 못하니 신용대출까지 끌어 쓰는 상황인데 이마저 막게 되면 주택 거래가 급감하는 결과를 가져올 것”이라고 전망했다. 이어 서 교수는 “결과적으로 실수요자의 불편이 가중될 것으로 보이며, 장기적으로 ‘가진 자’와 ‘가지지 못한 자’의 양극화를 심화시킬 것으로 보인다”고 덧붙였다.