서울 시내 한 은행의 대출 창구 [연합]

[헤럴드경제=홍태화 기자] 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 2분기 이후 다시 높아지고 있는 것으로 나타났다. 지난 5월 이후 부동산 수요가 증가하고 가계대출이 급증하면서 나타난 현상이다.

이에 한국은행은 집값 상승이 금융·경기의 변동성을 키우고 소비를 제약하는 만큼, 향후 기준 금리 인하 결정 과정에서 중요 변수로 고려할 것이라고 강조했다. 시장의 지나친 인하 기대에 대한 '관리' 필요성도 언급했다.

민간 소비 등 경기 측면에서 인하를 요구하는 목소리가 커져도, 부동산·가계대출이 안정되지 않는 한 피벗(통화정책 전환)을 서두를 수 없다는 메시지로 해석된다.

한은은 12일 발표한 통화신용정책 보고서에서 기준금리 운용 방향에 대해 "물가의 목표 수준 수렴 확신이 강해지고 환율도 레벨(수준)이 한 단계 하향 조정되고 있다"며 "향후 금리 인하의 시기·속도를 결정하는 데 성장 흐름, 기준금리 조정에 따른 금융안정 리스크(위험) 두 가지가 가장 중요한 고려 요인이 될 것"이라고 밝혔다.

구체적으로 경제 성장 흐름의 경우, 더디게 회복되는 내수와 성장에 기준금리 조정의 파급 시차를 감안해 선제적으로 대응할 필요성이 커지고 있다고 한은은 진단했다. 미국 등 주요국의 경기 관련 불안도 변수다.

금융안정 측면에서는 주택가격 상승에 연계된 가계부채 비율이 이미 금융 부문을 위협하고 성장을 제약하는 수준까지 높아진 것으로 우려됐다.

이번 보고서 작성을 주관한 황건일 금통위원은 "금리 인하가 성장과 금융 안정에 미치는 영향을 동시에 고려해야 한다"며 "두 목표의 상충 정도를 최소화하려면 통화정책과 재정정책, 거시건전성 규제의 적절한 조합이 어느 때보다 긴요한 시점"이라고 강조했다.

한은은 두 목표 가운데 특히 금융 안정과 관련한 분석 내용을 '최근 주택시장·가계부채 상황 평가 및 시사점'이라는 제목으로 통화신용정책 보고서에 담았다.

분석에 따르면 최근 수도권 주택가격이 계속 오르면서 소득, 사용 가치 등과의 괴리 폭은 다시 커지고 있다.

서울 명목 주택가격은 2021년 고점의 90%를 회복했고, 서울의 주택시장 위험 지수는 7월 현재 1.11로 '고평가' 단계(0.5∼1.5)다. 지난해 4분기(0.50) 고평가 단계에 진입한 뒤 계속 올라 과열 단계(1.5 이상)에 근접하는 추세다.

주택시장 위험 지수는 소득·임차 가격·전국 아파트 가격 대비 격차·GDP 대비 가계부채 등을 종합적으로 반영해 해당 지역의 주택가격이 적정 수준인지 평가하는 지표다.

과거 네 차례의 주택가격 상승기(2001∼2003년·2005∼2008년·2015∼2018년·2020∼2021년)에서 공통으로 나타난 '주택거래량 큰 폭 증가와 GDP 대비 가계부채 비율 상승' 현상도 최근(2024년 5월∼) 관찰되고 있다.

한은 통계에 따르면 가계부채 비율은 2021년 3분기(99.3%) 정점을 찍은 뒤 꾸준히 떨어져 올해 1분기 92.1%를 기록했다. 하지만 지금처럼 한 달에 5조∼6조원씩만 금융권 가계대출이 늘어도, 비율은 2분기부터 다시 오르기 시작해 올해 4분기 92.4∼92.6%에 이를 것으로 예상됐다.

과거 집값 상승기는 대체로 주택 공급 부족에 대한 우려와 함께 대출금리가 낮아지고 거시건전성 규제도 '완화적' 상황에서 시작됐는데, 이번에도 마찬가지다.

한은은 "최근 서울 등 신축 아파트 공급 부족과 비(非)아파트 기피에 따른 수급 불균형 우려, 금리 인하 기대 등에 따른 대출 금리 하락, 규제 완화와 정책금융 확대 등이 복합적으로 (집값 상승에) 영향을 미쳤다"고 진단했다.

다만 차이라면 과거와 달리 현재 전세가율이 낮아 갭투자의 비중이 아직 작다는 사실 정도다.

주택가격 상승은 이론적으로 건설투자나 부(富)의 효과 등과 함께 경기를 진작할 수도 있지만, 우리나라의 경우 주택가격과 건물투자 간 연계성이 크지 않고 높은 가계부채비율 등으로 부의 효과도 제한적이라 경기에 별 도움이 되지 않는 것으로 분석됐다.

한은은 "반대로 집값과 소득 등 경제 펀더멘탈(기초여건) 사이의 괴리가 커지면 향후 조정 과정에서 금융·경제의 변동성만 키우고, 소비를 제약하는 구조적 요인이 될 수 있다"고 경고했다.

한은은 엇갈리는 수도권 집값과 가계대출 전망도 소개했다.

우선 내년 이후 안정을 점치는 쪽은 집값 수준이 이미 너무 높은 데다 투자 수요보다 실수요가 많다는 점, 정부의 공급 확대와 거시건전성 정책 강화의 효과 등을 기대하고 있다.

하지만 거시건전성 규제의 효과가 불확실하고 수급 불균형 우려도 상존하는 만큼, 수도권 주택시장 과열이 내년 이후까지 이어질 것이라는 견해도 있다.

한은은 통화정책과 관련해 "수도권 주택가격과 가계부채 추이가 금융 안정에 미치는 영향을 고려하면서 향후 금리 인하 시기와 속도 등을 결정할 필요가 있다"며 "경제주체들에 이런 정책 방향을 명확히 전달해 과도한 금리 인하 기대가 형성되지 않도록 시장 기대를 관리해야 한다"고 강조했다.

아울러 "거시 건전성 규제 등의 측면에서 주택공급 확대와 규제 강화 조치의 효과를 점검하면서, 필요하면 더 강화하는 조치를 고려할 필요도 있다"고 덧붙였다.