소비자 금융보호국(Consumer Financial Protection Bureau · CFPB)이 최근 모기지 자격조건을 뜻하는QM(Qualified Mortgage) 렌딩과 관련한 총 부채 상환비율(debt-to-income ratio) 규정을 삭제하기로 결정하면서 잠재적 주택 바이어의 구매력이 한층 상승할 것으로 기대된다.

이 조항은 융자기관에 반드시 제출해야 할 수입증명 서류의 종류가 상세히 명시돼 있다. 융자기관은 이 서류를 통해 확인된 신청자의 수입에 기초해 융자 상환 능력(Ability to repay, 이하 ATR)을 판단하게 된다.

이 규정은 CFPB가 지난 2014년 초 상환 능력이 부족한 신청자에게 융자를 남발해 발생했던 서브프라임 론 사태를 방지하기 위해 도입한 것으로 보통 수입과 빚의 비율이 43%을 넘기지 않도록 하고 있다. 하지만 이 규정은 페이먼트 상환 능력은 충분하지만 월 수입의 기복이 심하고 연간 손익 계산과 세금 공제 조항 등이 복잡한 자영업자들이 융자 승인을 거부당하는 이유가 돼 왔다. 단독 소유 사업체, 동업 사업체, 농장 그리고 코퍼레이션 등의 세금보고 기록 등을 소득 증명 자료로 사용하기 어려웠기 때문이다.

반면 일반 금융기관이 아닌 국책모기지 업체 페니매와 프레디맥의 대출은 이른바 ‘QM 패치(전체 모기지 대출의 약 16%에 해당, 연간 2600억달러 규모)’로 명명된 예외 조항을 통해 보다 다양한 서류를 허락하는 것은 물론 수입과 빚의 비율이 43%를 넘길 수 있도록 허용하고 있다.

뱅크오브아메리카, 퀵앤 론,웰스파고, 칼리버 홈 론, 모기지 뱅커 연합, 미 은행 연합 그리고 전국 페어 하우징 연대 등이 QM 패치를 ‘불공정경쟁의 원인’으로 규정, 폐지를 요구해 온 이유다.

CFPB의 캐시 크레닝거 디렉터는 최근 미 의회에 보낸 서한을 통해 ” QM 렌딩에 명시된 총부채상환비율 규정을 삭제하고 이를 대출자에게 적용된 모기지 금리, 부채 상환 기록 등 보다 다양한 요소로 대체할 방침”이라며 “새 규정이 단순한 총부채상환비율 보다 모기지 신청자의 경제력을 보다 정확하게 평가할 수 있을 것으로 판단된다”고 말했다.

한편 새로운 QM 규정은 세부 검토를 거쳐 늦어도 오는 5월 안에 도입될 전망이다. 최한승 기자