최근 건설 경기 악화로 부동산신탁사의 책임준공형 토지신탁 사업 손실이 불어나고 있다. 금융당국은 관련 건전성 규제를 강화해 부동산신탁사의 토지신탁 사업을 내실화할 계획이다. [챗GPT 제작]

[헤럴드경제=김벼리 기자] 앞으로 부동산신탁사의 모든 책임준공형 토지신탁 사업에 재무건전성 지표인 ‘NCR(영업용순자본비율) 위험액’이 적용된다. 또한 위험액이 자기자본을 초과하지 않도록 하는 관리 한도도 적용된다.

금융위원회와 금융감독원은 오는 3월 4일까지 이같은 내용의 ‘금융투자업규정’ 개정안 규정변경예고를 실시한다고 20일 밝혔다. 지난해 11월 ‘부동산 PF 제도 개선방안’의 후속조치다.

토지신탁 사업이란 부동산신탁사가 토지를 맡아 주택이나 상업·물류시설을 건설 또는 분양한 뒤 수익을 배분하는 사업을 말한다. 그동안 부동산신탁사들이 토지신탁을 적극적으로 수주하면서 토지신탁의 규모가 늘고, 부동산신탁사의 토지신탁 비중도 높아지고 있다.

특히, 최근 토지신탁 중 책임준공형 사업 리스크에 대한 우려가 지속해서 제기되고 있다. 책임준공형 사업이란 시공사의 부실로 준공에 차질이 생기면 부동산신탁사가 시공사를 대신해 준공의무를 이행하는 방식이다. 최근 준공 책임이 부동산신탁사에 잇달아 전가되면서, 신탁사의 손실이 불어나고 있다. 신탁사의 건전성이 악화하면 대주단·시공사·수분양자 등 여러 이해관계자가 손해를 볼 수 있다.

금융당국은 이번 개정안에서 책임준공형 토지신탁의 재무건전성 지표인 NCR 산정 기준을 정교화했다.

우선 책임준공의무에 따른 NCR 위험액 산정을 유형에 상관없이 책임준공의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대 적용한다. 현재는 ‘관리형’ 토지신탁에만 적용하고 있다. 실질적으로 같은 계약인데도 서로 다른 기준을 적용했던 것을 보완한 것이다.

NCR에서 시행사·시공사, 신탁사 등의 신용 리스크 관련 산정 기준도 조정한다. 그동안 획일적인 기준(고정값 등)을 적용해 시장 변동 상황을 제대로 반영하지 못했는데, 앞으로 모범규준 준수 여부나 시행사·시공사, 그리고 사업장의 실제 위험을 반영해 보다 정교하고 현실적인 관리체계를 구축할 계획이다.

또한 부동산신탁사가 토지신탁 사업을 영위하는 과정에서 예상되는 위험액이 자기자본을 초과하지 않도록 관리한다. 지금까지 부동산신탁사의 토지신탁에 대해서는 별도의 한도 규율이 없었다.

금융위 관계자는 “이번 개정안은 분양률, 대손충당금이 많을수록 위험액이 차감되는 만큼 신탁사가 자체 관리능력을 안정적으로 유지함으로써 보다 건전하고 내실 있게 토지신탁 사업을 추진할 것”이라고 말했다.

이번 개정안은 규제개혁위원회 심사, 금융위 의결 등을 거쳐 오는 7월 1일 자로 시행될 예정이다.

다만 토지신탁 한도 도입은 처음 시행되는 점을 고려해 단계적으로 적용한다. 부동산신탁사에 충분한 준비 기간을 부여하겠다는 방침이다. 2025년 말 150%에서 내년 말 120%로 한도를 축소하고, 2027년 말 전면시행(100%)할 계획이다.

금융당국은 “이번 토지신탁 내실화 방안은 부동산신탁사가 토지신탁을 보다 안정적이고 내실 있게 관리하기 위해 마련한 것으로 이를 통해 궁극적으로는 수분양자의 이익 보호, 안정적 부동산 공급 등에 기여할 것으로 기대된다”며 “이러한 취지대로 제도가 운용될 수 있도록 시장 상황을 면밀히 모니터링하고 규정 개정 추진 과정에서 업계와도 지속 소통해 나갈 계획”이라고 밝혔다.