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[헤럴드경제=김진원 기자] 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권제, 전월세상한제)이 윤곽을 드러내면서 위헌성 시비에 휩싸이고 있다. 당장 재산권 침해라는 지적에 따라 헌법소원도 예고돼 있다. 법조계에서는 임대차 3법을 얼마나 많은 기존 계약 당사자들에게 소급 적용할 것인가에 따라 위헌성 여부가 갈릴 수 있다는 관측이 나온다.

28일 법조계에 따르면 ‘6·17 부동산 피해자 모임’ 등은 ‘임대차 3법’ 이 구체화되면 헌법소원을 통해 위헌성을 따져보겠다는 입장인 것으로 알려졌다. 전날에는 수도권 전역을 조정대상지역으로 정해 대출 비율을 낮춘 ‘6·17 부동산 대책’ 이 기존 정책을 믿고 분양 계약을 체결한 개인의 신뢰보호 이익과 재산권을 침해한다며 헌법소원을 냈다.

아직 입법이 되지 않은 임대차 3법은 부동산 매매 처럼 전·월세 임대차 계약의 보증금과 임대료를 신고하는 ‘전월세신고제’, 임대차 기간 만료 전 계약갱신을 요구했을때 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하는 ‘계약갱신청구권제’, 임대차 계약을 연정할 때 전세 보증금 및 월세 인상률을 제한하는 ‘전월세상한제’ 를 골자로 한다.

27일 오후 서울 헌법재판소 앞에서 열린 6·17부동산대책 헌법소원 기자회견에서 이언주 행동하는자유시민 공동대표가 발언하고 있다. [연합]

법조계에서는 임대차3법이 입법되더라도 기존 임대차 계약 당사자들이 예측하지 못한 손해가 너무 크다면 위헌 가능성이 있다는 분석이 나온다.

부동산 전문가인 법무법인 지평의 정원 변호사는 “주택임대차 기간을 2년 보장하는 제도는 확립됐고, 이걸 4년으로 늘린다고 해서 위헌 소지가 높지는 않다”면서도 “다만 재산권을 과거에 비해 제한하니, 재산권 침해 소지는 있다”고 말했다. 정 변호사는 “공익을 따져봐야 하며 결국엔 소급효의 문제”라고 했다.

헌법 13조2항은 ‘모든 국민은 소급입법에 의하여 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다’고 규정하고 있다. 현재 계약 갱신 기간이 임박한 이들에게 새로 입법되는 임대차 3법을 소급해 적용할수록 위헌 소지는 올라간다. 예를 들어 현재 2년 전세 계약을 해서 1년 정도 산 사람들에게 소급해 적용하면 위헌 소지는 낮다. 하지만 계약 종료가 임박해서 현재 1~2개월 남은 상태이고, 이미 계약 갱신을 거절한 사람들에게까지 적용한다고 하면 위헌 소지는 높아진다는 것이다. 결국 위헌 여부는 법안이 통과된 후 부칙 등을 통해 구체적 적용 범위를 어떻게 정하느냐에 따라 달라질 수 있다.

헌재에서 기존 계약자들이 예상치 못한 입법으로 재산권이 침해당한다고 판단할 경우 역시 위헌 판단이 내려질 가능성이 있다. 법무부 실무담당자는 “현재 진행 중인 계약에 적용되는 부분에 대해서 적용되지 않는다고 믿고 있는 사람들의 신뢰와 현재 진행 중인 계약에 대해 신법을 적용함으로써 달성하려는 공익간의 비교형량을 헌법재판소에서 볼 것”이라고 내다봤다.

법원행정처는 국회 법제사법위원회에 제출한 의견서를 통해 입법취지에는 동의하지만 세심한 정책설계가 없이는 임대료 폭증 등 부작용이 우려된다는 입장을 밝혔다. 법원행정처는 “우리나라에서 장기 임대차 정책을 도입할 경우 사회·정책적 부담을 임대료 상승 등 임차인의 경제적 부담으로 전가할 부작용 우려가 있다”고 했다. 다만 “주거는 삶의 기본 전제로서 주거불안정은 개인의 고통에 머물지 않고 민간소비와 내수경제의 위축으로 연결될 우려가 있어 임차인에게 갱신청구권을 부여해 임대차기간을 보장하려는 입법취지 깊이 공감한다”고 했다. 독일, 프랑스, 미국 등에서도 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에만 임대차계약을 해지하는 방식으로 장기임대차 관계를 유지시키는 제도를 두고 있다는 것이다.

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