정원주(앞줄 왼쪽 다섯 번째부터) 대한주택건설협회 회장과 염태영 의원을 비롯한 참석자들이 5일 오전 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 주택공급 활성화 방안 세미나에서 기념촬영을 하고 있다. 임세준 기자

[헤럴드경제=홍승희 기자] 2019년 이후 주택보급률이 지속적으로 하락하고 있는 가운데, 지금과 같은 속도로 주택 공급이 둔화되면 전국적으로 83만4000호의 착공물량이 부족해진다는 연구결과가 나왔다. 획기적인 공급대책이 없는 한 현재 소강 국면에 접어든 집값이 내년부터 다시 급등세로 돌아설 것이라는 전망이다.

특히 공급의 80%를 정비사업에 의존하고 있는 서울에선 과도한 기부채납 및 공공기여로 인해 민영주택 공급이 활성화되기 어렵다는 분석이 나왔다. 대안으로는 용적률 완화 등이 거론된다.

5일 국회 국토교통위원회 소속 염태영 더불어민주당 의원실과 주택산업연구원이 국회 의원회관에서 공동 주최한 ‘주택공급 활성화방안 세미나’에선 이 같은 내용의 주제 발표가 진행됐다.

발표를 맡은 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “지난 3월부터 급등하던 수도권 인기지역의 주택가격은 6억원 이상의 주택담보대출(주담대)을 제한하는 새 정부의 ‘6·27 대출규제’로 인해 적정 국면에 접어들었다”면서도 “과거 노무현·문재인 정부의 경험에 비추어 볼 때 이번 조치의 효과는 3~6개월에 불과할 우려가 있다”고 진단했다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장이 5일 국회 의원회관에서 ‘주택공급 활성화방안 세미나’ 발표를 진행 중이다. 홍승희 기자

발표에 따르면 노무현 정부 당시 다주택 양도세를 중과·투기과열지구 확대·종합부동산세 도입 등을 담은 2005년 ‘10·29 대책’이 시행된 이후 집값은 2개월만에 반등하기 시작했다. 총 26회 대책을 냈던 문재인 정부 때도 주택담보비율(LTV)을 강화하고 초고가주택 주담대를 금지한 2019년 ‘12·16 대책’ 이후 잠시 떨어졌던 집값이 4개월 후 반등했다.

집값을 잡는 건 수요를 상회하는 ‘공급’이지만, 전반적으로 공급 부족이 누적되고 있다는 진단이다. 1995년부터 계속 상승해 오던 주택보급률은 2019년 104.8%를 정점으로 하락하기 시작했다. 2022년부터 2025년까지 4년간 누적된 부족 공급 수는 83만4000호에 달하는 것으로 집계됐다.

주택건설사업자 64명을 설문조사 한 결과 최근 주택공급 감소의 원인으로는 ▷주택시장 침체 ▷금융조달 애로 ▷주택분양자금 대출 전환 ▷미분양 적체 등이 순서대로 꼽혔다.

이에 김 실장은 “▷3기 신도시 신속 공급 ▷민영주택 공급촉진을 위한 규제 혁파 ▷금융조달 애로 해소 ▷도시정비 활성화 등 강력한 공급대책을 강구하지 않는다면 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다”고 지적했다.

구체적인 주택 공급 활성화 방안도 제시됐다. 먼저 공공주택 분야에서는 택지조성 공사기간(공기)을 단축해 신속한 주택 건설을 하는 안이 시급하다는 주장이 나왔다. 공공공사는 민간 대비 2~5배 더 길게 공기가 소요돼 주택공급이 지연되고 적자가 확대되니 택지 조성공사 기간을 민간과 유사하게 계획해야한다는 것이다.

아울러 ▷외부 기반시설 등 설치기간 단축으로 신속한 택지사용 ▷고품질·우수 브랜드 공공주택 건설을 위해 민간참여 공공주택사업 확대 ▷시장상황에 맞게 수요자 선호형의 ‘분양·임대 자유선택+지분자유적립형’으로 공공주택을 공급하는 안 등이 거론됐다.

서울 시내 한 부동산중개업소에 게재된 매물 안내문. [연합]

서울의 경우 아파트 공급의 80% 이상이 정비사업(재개발·재건축)에 의존하고 있다는 분석이 나왔다. 강동구 고덕동·강일동을 마지막으로 택지개발사업이 2025년 모두 종료된 데 따른 것이다.

이에 김 실장은 “도시정비사업은 조합원의 자기부담 수준에 따라 사업추진 가능성이 좌우되므로 도시정비사업 활성화를 위해서는 과도한 개발이익 환수가 자제돼야 하며 그간 오해에서 비롯된 개발이익 환수 수준에 대해 정확한 이해가 필요하다”고 지적했다.

특히 서울 인기지역의 경우 조정지역으로 묶여 있고, 조정지역에서는 아파트 분양가가 규제돼 조합원들은 자기부담분에 비해 훨씬 싼 일반분양자들의 건축비를 수억원씩 부담해주고 있다는 것이다. 이같은 상황은 결국 일반분양분을 줄이는 결과를 낳는다.

이에 확대물량에 비례해 용적률을 완화하는 규제완화 안이 제안됐다. 김 실장은 “앞으로 일반분양분의 건축비는 재건축 품질에 맞는 시공비 수준으로 적정히 조정돼야 한다”며 “재건축으로 인한 공급확대가 가능하도록 기본용적률 외 추가용적률은 확대물량에 비례해 배분하는 방안도 필요하다”고 강조했다.