목동11단지 조감도

[헤럴드경제=박종일 선임기자]서울 주요 재건축 단지에서 부동산신탁회사가 사업 시행자로 나서는 사례가 빠르게 늘고 있다.

양천구 목동과 도봉구 등에서 잇따라 신탁 방식이 채택되면서 재건축 사업 구조가 바뀌고 있다는 분석이 나온다.

전통적으로 주민 조합이 사업을 이끌던 방식에서 전문 금융·개발 회사 중심 구조로 이동하는 흐름이다.

목동 재건축 절반 이상 신탁 방식…11단지 한국자산신탁 선정

서울 양천구는 최근 목동 11단지 재건축 사업시행자로 한국자산신탁을 지정·고시했다.

정비구역 지정 후 불과 2개월 만에 사업시행자 지정이 이뤄진 사례다.

서울시 정비사업 공정관리 기준상 정비구역 지정 → 조합 설립 또는 사업시행자 지정까지는 통상 1년 정도 걸린다.

양천구는 이를 10개월가량 앞당긴 셈이다.

목동 재건축은 현재 서울에서 가장 주목받는 정비사업 가운데 하나다. 목동 아파트 14개 단지 가운데 8개 단지가 신탁 방식 채택하고 있다.

목동 11단지는 부지 12만8668㎡, 기존 1595가구를 최고 41층, 2679가구 규모 대단지로 재탄생할 예정이다.

조합 없이 사업 추진

신탁 방식 재건축은 기존 조합 방식과 구조가 다르다.

조합 설립 없이 신탁사가 직접 사업을 시행한다.

신탁사는 사업 인가, 설계 및 시공사 선정,분양, 정산 등 전 과정을 맡는다.

전문 디벨로퍼 역할까지 수행하는 구조다.

이 때문에 사업 관리 전문성,재무 안정성,책임성 측면에서 장점이 있다는 평가가 나온다.

도봉삼환 조감도

도봉도 신탁 방식 확산…삼환도봉 코람코자산신탁 선정

도봉구에서도 같은 흐름이 나타났다.

삼환도봉아파트 재건축 사업시행자로 코람코자산신탁이 지정됐다. 이 단지는 최고 42층, 993가구 규모로 재건축된다.

사업시행자 지정 동의율은 약 91%에 달했다.

도봉구에서 신탁 방식 재건축 중 가장 높은 수준이다.

특히 이 사업은 서울시에서 처음으로 준공업지역 용적률 완화가 적용된 사례라는 점에서도 주목된다.

용적률은 343.49%까지 적용된다.

왜 신탁사 선택하나

서울 재건축 단지에서 신탁 방식이 늘어나는 이유는 크게 세 가지다.

1)조합 갈등 리스크 감소

재건축 조합은 내부 갈등, 비리 논란, 사업 지연 등 문제가 반복적으로 발생해 왔다.

신탁사는 외부 전문 기관이기 때문에 의사결정 구조가 상대적으로 명확하다.

2) 자금 조달 능력

재건축은 수조 원 규모 사업이다. 신탁사는 금융권 네트워크프로젝트 파이낸싱 능력이 뛰어나 사업 안정성이 높다.

3)사업 속도

전문 조직이 사업을 맡다 보니 인허가 대응,설계 및 시공사 선정 속도가 빠른 편이다.

목동 11단지 사례처럼 행정 절차가 대폭 단축되는 경우도 나타난다.