트리븐 서산 조감도 [트리븐 서산 제공]

[헤럴드경제=송하준 기자] 충남 서산 예천동 ‘트리븐 서산’ 개발사업이 프로젝트파이낸싱(PF) 리파이낸싱에 성공해 사업 추진에 속도를 낼 전망이다. 키움증권과 한국투자증권이 참여해 총 812억원 규모의 자금을 재조달했다.

11일 투자은행(IB) 업계에 따르면 ‘트리븐 서산’ 시행사 자온개발은 지난 7일 특수목적법인(SPC)인 글로리예천제일차와 그라나다제일차를 통해 PF 리파이낸싱 대출 실행을 완료했다. 이번 거래는 기존 차입금을 상환하고 추가 사업비를 확보하기 위해 이뤄졌다.

이번 PF는 통상적인 ‘선순위·후순위’ 구조로 나누는 방식이 아니라 두 증권사가 동일한 조건으로 자금을 나눠 부담하는 구조로 설계됐다. 키움증권은 그라나다제일차를, 한국투자증권은 글로리예천제일차를 통해 각각 406억원씩 참여했다. 두 회사 모두 같은 순서로 돈을 빌려주고, 같은 조건으로 이자를 받고 상환받는 구조다.

자금 조달은 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 활용한 구조로 이뤄졌다. 증권사들은 SPC를 통해 ABSTB를 발행해 투자자들로부터 자금을 모은 뒤, 만기가 돌아오면 새로운 증권을 발행해 기존 자금을 갚는 ‘차환(롤오버)’ 방식으로 자금을 운용한다. ABSTB는 자산을 담보로 발행하는 1년 미만의 단기 채권으로, 최근 부동산 PF 시장에서 널리 활용되는 조달 수단이다. 이를 통해 이번 대출은 2029년 4월까지 유지된다.

‘트리븐 서산’ 개발사업은 충청남도 서산시 예천동 688번지 일원에 공동주택과 근린생활시설을 조성하는 프로젝트다. 지하 2층~지상 26층, 10개 동, 전용 84~128㎡, 총 829가구 규모로 계획됐으며 두산에너빌리티가 시공을 맡고 있다. 입주는 2029년 1월 예정이다.

이 단지는 지방 부동산 시장 침체 속에서도 지난해 11월 이례적인 분양 성과를 기록했다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 당시 특별공급을 제외한 일반 700가구 모집에 3700여명이 몰리며 평균 5.33대 1의 경쟁률을 나타냈다. 최근 서산 지역에서 분양 경쟁률이 1대 1을 넘기 어려웠던 점을 고려하면 이례적인 흥행으로 평가된다. 견본주택 개관 당시에도 3일간 1만5000명 이상이 방문하는 등 수요자 관심이 집중됐다.

주관사들은 분양 성과를 기반으로 사업 안정성을 높게 평가하고 있다. 한국투자증권 관계자는 “지난해 11월 분양 개시 이후 분양률이 50% 이상 달성되면서 금융비용 절감을 위해 수탁사 요청으로 리파이낸싱을 추진했다”며 “금리는 5% 중반대 수준으로, 분양률과 낮은 담보인정비율(LTV), 시공사 신용도 등을 감안할 때 적정 수준”이라고 설명했다.

이어 “분양률이 꾸준히 상승하고 있어 PF 대출 상환과 사업 정산은 무리 없이 이뤄질 것으로 예상되며, 시공사인 두산에너빌리티의 준공 능력도 우수해 공사 리스크 역시 낮다”고 평가했다.

키움증권 측도 “서산 예천동 지역의 주거 환경 개선과 신규 주택 공급에 이바지하고자 이번 리파이낸싱 딜을 주관하게 됐다”며 “입지 여건이 양호하다고 판단해 시공사·신탁사와 협의를 거쳐 진행했다”고 밝혔다.