버티고개역 앞 남산타운아파트 정문. 윤성현 기자

[헤럴드경제=윤성현 기자] 8년 가까이 답보 상태에 머물렀던 서울 중구 남산타운아파트 리모델링 사업이 전환점을 맞았다. 임대·분양 혼재라는 구조적 난관에 막혀 조합 설립조차 쉽지 않았지만 극적으로 인가를 받아내며 사업 재개의 실마리를 찾았다. 시장에서는 5000가구 넘는 대단지인 ‘리모델링 최대어’ 남산타운이 다시금 사업에 탄력을 받을지 주목하고 있다.

23일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 남산타운아파트는 세 개 평형대 모두 최근 1년 사이 5억원 이상 가격이 올랐다. 59㎡(이하 전용면적)는 지난달 20일 15억9000만원(14층)에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 84㎡도 지난 2월 28일 17억3000만원(6층)에 거래돼 최고가를 기록했다. 114㎡도 같은 달 25일 21억원(9층)에 신고가 거래돼 가격 강세를 이어갔다.

앞서 21일 중구는 남산타운아파트 리모델링 주택조합 설립을 인가했다. 임대와 분양이 혼재된 단지에서 리모델링 조합설립인가가 이뤄진 것은 이번이 처음이다. 서울시는 앞서 2018년 이 단지를 ‘서울형 리모델링 시범단지’로 선정했지만, 실제 사업은 조합설립 단계에서 장기간 멈춰섰다. 임대주택 소유주인 서울시가 조합 설립에 동의하지 않으면서 사업 추진에 제동이 걸렸기 때문이다.

현행 제도상 리모델링 조합을 설립하려면 단지 전체 3분의 2 이상의 동의를 확보해야 한다. 남산타운은 5150가구 가운데 2034가구가 임대주택으로, 임대단지 소유권자 동의 없이는 사업이 근본적으로 진행이 불가능했다.

때문에 이번 인가는 서울시의 권리관계에 변동을 주지 않는 것을 전제로, 향후에 임대·분양 단지의 필지를 분할하는 ‘선(先)인가 후(後)필지분할’ 방식의 조건부 인가로 이뤄졌다. 중구와 추진위가 법률 자문을 거쳐 이 같은 방식을 제안하고 서울시가 받아들이면서, 장기간 막혀 있던 사업도 비로소 돌파구를 찾게 됐다.

현지에서는 ‘이제야 제자리를 찾았다’는 반응과 함께 ‘너무 늦었다’는 아쉬움도 함께 나온다. 신당동 A공인중개사무소 대표는 “2018년 시범단지로 선정됐을 당시만 해도 사업이 8년 가까이 표류할 것이라고는 예상하지 못했다”며 “서울시가 먼저 제안해 추진한 사업인데, 정작 서울시 반대로 장기간 진척이 없었던 데 대해 의아해하는 주민들이 많았다”고 말했다.

그는 이어 “특히 지난해에는 사업 진전을 예상하고 신규 매수세가 크게 유입됐다”며 “단지 규모가 워낙 커 동별 가격 편차가 큰 편인데, 최근 신고가 거래는 대부분 버티고개역과 가깝고 매봉산공원 ‘숲뷰’가 나와 이른바 로열동으로 꼽히는 3·4·5동 라인에서 나왔다”고 설명했다.

신당동 B공인중개사무소 대표는 “현재는 리모델링 찬반 여론이 대체로 반반 수준”이라며 “2018년 사업이 처음 추진될 때와 비교하면 그 사이 코로나19와 전쟁 등을 거치며 공사비와 금융 여건이 크게 달라졌다”고 말했다. 이어 “다른 리모델링 단지에서 추가 분담금이 5억~10억원 수준으로 거론되는데, 실제 부담이 그 정도로 가시화되면 반대 여론이 더 커질 수 있다”고 덧붙였다.

B대표는 또 “투자목적의 거래는 주로 59㎡ 소형 평형에 집중됐다”고 설명했다. 이어 “해당 평형은 복도식 구조여서 리모델링이 이뤄질 경우 다른 평형보다 실사용 면적 개선 효과가 상대적으로 크게 기대된다”며 “이 때문에 리모델링 역시 소형 평형 소유주들의 찬성 비율이 높은 편”이라고 전했다.

남산타운 단지내 설치된 안내도. 윤성현 기자

조합 관계자는 “남산타운이 신당3구역 재개발을 통해 조성되던 2000년대 초반부터 사실상 임대·분양 구역의 경계가 나뉘어 있었고, 배관 등 기반시설 역시 이원화된 체계로 운영돼왔다”고 설명했다. 실질적으로는 별개의 단지에 가까운 구조였지만, 법적으로만 필지분할이 이뤄지지 않은 상태였다는 것이다.

이어 “가장 중요한 원칙은 임대단지의 권리변동이 발생하지 않도록 하는 것”이라며, “임대단지는 ‘존치’ 개념으로 두고 토지 규모를 등에 손을 대지 않은 채 분양단지에서만 리모델링을 추진하게 될 것이라고 덧붙였다.